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發文日期：2010-06-28

 

中山地稅發〔2010〕111號   中山市地方稅務局   二○一○年六月二十八日

各稅務分局：
   為進一步規范我市房地產作價投資入股行為涉稅事項的審核與管理，根據現行房地產交易相關稅收政策和工商部門的工作流程，現將有關事項重新明確如下：
   一、納稅人符合以房地產作價投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的條件，且能夠提供經工商部門確認的企業章程的，在辦理房地產權屬過戶手續時不作銷售處理，不征收營業稅、城建稅、教育費附加、堤圍防護費及個人所得稅（房地產原產權人為個人的），但應征收印花稅；企業所得稅（房地產原產權人為企業的）、土地增值稅分別按以下原則征收：
   （一）企業以房地產作價投資入股，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并應在投資交易發生的當期確認應納稅所得。
   （二）企業或個人以房地產作價投資入股，凡所投資企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資的，應照章征收土地增值稅；上述以外的其他房地產投資作價入股行為則可暫免征收土地增值稅。
   二、納稅人符合以房地產作價投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的條件，但不能提供經工商部門確認的企業章程的，在辦理房地產權屬過戶手續時，應先視同銷售行為征收相關稅費，待取得工商部門確認的企業章程后，納稅人再憑相關資料到房地產座落地主管稅務機關申請退還過戶時已繳納的有關稅費（不退還按規定應征的土地增值稅）。納稅人房地產座落在南區的，應到城區稅務分局申請退還。
   三、納稅人不符合以房地產作價投資入股、參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險條件的，在辦理房地產權屬過戶手續時，應視同銷售行為征收相關稅費。
   四、對屬于上述第一點情況的，納稅人在申請辦理房地產權屬過戶手續時，應向我市房地產交易登記管理部門提供由房地產座落地主管稅務機關和房地產原產權人所在地主管稅務機關分別加具審核意見的《房地產作價投資入股涉稅事項審核表》（見附件），同時附經工商部門確認的企業章程。房地產原產權人所在地主管地方稅務機關應及時對該納稅人作價投資入股事項作備案處理，并注意跟進該項應納稅所得是否已于當期確認。對房地產原產權人非我市地方稅務機關負責征管企業所得稅的納稅人，或經房地產座落地主管地方稅務機關審核不符合以房地產作價投資入股條件的，房地產原產權人所在地主管地方稅務機關無需在《房地產作價投資入股涉稅事項審核表》上加具意見。
   五、對屬于上述第二、三點情況的，納稅人應按一般房地產銷售行為到我市房地產交易登記管理部門辦理有關過戶手續。
   六、房地產原產權人是本市以外地方稅務機關負責征管企業所得稅的納稅人，且無外來稅收管理證明的，應就地核定征收企業所得稅。對房地產原產權人為我市地方稅務機關負責征管企業所得稅的納稅人，其在辦理房地產過戶時已繳納的企業所得稅，查賬計征企業可憑該納稅憑證在年度匯算清繳時作為預繳稅款；核定征收企業可憑該納稅憑證在年度匯算清繳時作為已繳稅款。
   七、原《關于加強房地產投資入股涉稅事項審核工作的通知》（中山地稅發［2006］52號）停止執行。
請遵照執行。