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對房地產納稅評估的重新認識

8月中下旬，省局在**省稅務干部學院舉辦了全省地稅系統房地產行業稅收管理業務培訓班，本次培訓為期半個月，對本次培訓，個人感受是：課程安排非常緊湊，培訓內容兼顧業務理論到具體實踐，授課老師都具備很豐富的工作經驗，學校組織的業務研討非常有針對性，通過參加此次培訓，就長期在稽查崗位工作的我而言實在是受益良多。可以說，雖然通過培訓對房地產行業稅收政策的執行有了更加清晰的認識，但政策的學習收獲已經不是很重要，重要的是，通過培訓，本人對房地產行業稅收管理有了更深層次的了解，對納稅評估有了更深層次的感觸。
以前，我對管征部門做的納稅評估工作，認識非常模糊，細究起來，還真說不出個一二三來，就我的了解，納稅評估如今雖然已成為一線管理員日常工作的重要組成部分，但進展緩慢，重程序輕實體，主要關鍵技術、規范沒有建立或突破，更多的似乎是在“做秀”。通過培訓，雖然只是行業培訓，但還是對納稅評估工作有了一個全面的認識，知道了該項工作的內涵與實踐操作，感受到通過合理設置，科學分析，再進行納稅評估，可以使使納稅評估更上一臺階，真正體現出效果，納稅評估工作大有可為。
當前，房地產行業的稅收貢獻在各個行業中處于非常領先的地位，特別是在地稅組織的各項收入中，稅收貢獻所占比重較大，一向是稅務管征和稽查的重點，然而由于房地產開發企業投資大、周期長、工程決算一般需跨好幾個年度，在稅收管理上確實存在難以有效監控的情況。通過本次系統知識地培訓，基本了解并把握了該行業的經營情況以及相關稅收政策，對該行業的稅收管理和稽查工作重點有了比較清晰的認識。
個人認為，管征實踐中對房地產行業進行重點稅源跟蹤管理很重要，必須對所有房地產立項項目做好日常管理和稅源跟蹤，在此基礎上強化納稅評估，并與稽查工作掛鉤，形成有效的行業稅收管理。簡單說，納稅評估就是稅務機關在征管過程中廣泛收集相關涉稅資料，通過行業以及歷史相關數據指標的比對，對偏離平均水平的數據以及應存在比例關系而不存在比例關系等異常情況進行審核，約談納稅人并解決疑問，以此來審查納稅人的申報納稅質量，強化稅收管理工作。納稅評估與稅務稽查是兩個不同的概念，業務實質也大不相同。
納稅評估的基礎工作在于資料的收集，核心工作在于比對。在當前的環境下，雖然前者看似容易并且部分地區早已開始進行了實踐，但確實存在一定工作難度，直接表現出的是資料相對單薄，信息量不足；后者則充分考驗了管理員的業務水平，不具備專業素質很難進行有效評估，應在軟件設計上予以基本解決。作為行業管理，系統開發有關管理和評估軟件很有必要。評估管理軟件要具備資料收集與評估比對功能。資料收集上，評估管理軟件一是要對每一開發項目進行建檔管理，由納稅人在客戶端輸入相關項目信息，在稅務機關形成項目管理的數據庫；二是加強與工商、國土、規劃、建設、房產、國稅等部門的信息交換（最好能實現基礎數據的共享），最大限度的掌握有關房地產項目涉稅信息，以便地稅部門在房地產項目上進行分析比對。比對評估上，要科學設置常用的比對指標，并能實現計算機自動比對功能，減少管理員的工作量和避免因個體業務水平差異而出現的盲目評估，科學設置指標一要考慮可操作，二要直觀明了。
納稅評估可以為稅務稽查提供案源和行業相關參考數據；稽查工作通過其特有的威懾力擴大納稅評估的工作成效。展望未來稅收管理走向，我相信稅務管理與稅務稽查的聯系將更加緊密，納稅評估的出現，很有可能成為稽查工作特別是稽查案源的基礎之一。
在具體納稅評估過程中，需要注意以下幾個問題：
一是政策的執行存在區域性差異。通過老師的授課、學員間的交流以及個人思考，發現同樣的文件在不同地區地執行上存在政策執行口徑不同的問題。究起原因，一是由于各地稅務征管部門在政策執行力度上存在差異，二各地對政策的理解存在不同，特別是**作為單列市很多政策與其他地市存在差異。
二是要重點關注由發票帶來的問題。材料發票在建筑業中存在眾多問題，材料發票難于核實是否是真實業務，造成房地產項目工程建安成本偏高，影響到了房地產行業的企業所得稅稅基，同時材料發票的管理是國稅部門在負責，確實是目前管理的難點。此外，真發票（包括到稅務局代開的發票）不代表業務是真實的，假發票也未必是虛假的業務，在稅收入管理工作中，要在合法性與合理性中做出權衡。對材料發票、建安發票帶來的問題，只能在征管中通過評估加強成本管理，目前尚難以徹底有效解決。
三是要注意公共配套設施是否要單獨計算成本問題。雖然規劃設計上是公共配套設施，但現實中也存在開發商自己用來盈利的情況。目前做法都是先依據規劃設計進行成本費用的歸集并計繳所得稅，對日后發生開發商將公共設施用于自營、出租、變相出售的，雖然實踐中尚無案例，但理論上是要在事實清楚的情況下進一步追征稅款。這對信息把握的及時性上有很高的要求（時間拖的久就會出現很多開發商已經將有關公共設施的權益進行了處置，公司可能已經消失了），在納稅評估中需特別注意。
四是要強化跟蹤管理，規避土地增值稅清算滯后帶來的稅收問題。首先，對項目公司來說，滯后取得發票特別是滯后清算的土地增值稅，在企業只能長期掛帳了，無法實現在企業所得稅前真正列支，在當前無新的規定出臺前，現實管理中只能采取以法律規定處理。建議做好稅法宣傳，讓納稅人了解能否及時進行土地增值稅清算，在所得稅處理上是有很大區別的。此外，土地增值稅清算滯后，可能出現“人去樓空”的走逃失蹤戶問題。管理員在日常征收管理中要強化跟蹤管理，及時督促納稅人清算土地增值稅，防止納稅人“人去樓空”，在保證國家稅款及時足額入庫上意義重大。
學無止境，盡管培訓期間學到的東西相對浩瀚的知識海洋來說仍是車水杯薪，但重要的是我們已經籍此明確了未來繼續學習的方向，重新出發。未來生動的稅收實踐仍將不斷發展，真正的再學習才剛剛開始，“紙上得來終覺淺,絕知此事要躬行”，我們只有在實際工作中不斷汲取新的知識并學以致用，才能跟上時代的步伐，做好各項稅收工作。