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云中飛經典稅務稽查案件點評系列——房地產專輯連載
案例七：你知道什么叫委托代建嗎？
魔高一尺，道高一丈——某房地產開發公司偷稅案例分析（轉載）
2006-03-09       
    違章案情：某某市地稅局稽查局根據人民來信舉報，于2002年5月對東臺市某房地產開發公司進行了專案檢查。該公司經東臺市工商行政管理局批準成立于1994年5月18日的國有企業，2001年1O月實行公司制民營化改造，接受剝離后的全部資產，承擔改制前的全部債務。1996年至2001年該公司共繳納稅費303177.05元。
    　　稽查人員根據舉報線索，在正式進入單位檢查之前，做了大量細致的準備工作。通過走訪了解國土、規劃、建設部門及相關建設單位，調取大量合同資料，初步掌握了該單位自1996年起來的全部工程開發建設項目。然后才正式進入單位進行調查取證，在檢查中，主要發現了以下問題：
    　　1、“賬外賬問題”。在檢查人員對該單位所提供的賬簿進行檢查時，發現我們事先所掌握的好多工程項目在賬簿中都沒有反映。我們估計該單位可能存在“賬外賬’’，檢查工作一度處于停滯狀態。在這種情況下，地稅局領導果斷決定，請紀檢、公安部門提前介入，對法人代表郭某實行“雙規”和“監視居住”。在強大的政策攻勢面前，迫使郭某拿出所有的“賬外賬”。經清查，從1996年至20O1年期間，該單位共設置“賬外賬”六套，所有賬簿皆自成一體，既不同該單位主賬合并，也未向稅務機關申報繳納稅款。合計少申報繳納稅款1251405.38元，占應納稅款的37.23％。
    　　2、該單位借“代建房”之名，行偷漏“銷售不動產’’營業稅之實。我們在檢查該單位輕工大廈建設工程項目時，該公司提供出一份該公司與輕工局簽訂的代建房合同。合同規定輕工局負責提供資金，由該房地產公司負責代建輕工大廈。事實上，根據我們稽查人員實現所掌握的情況，輕工局并未提供任何資金，而是以部分土地使用權換取3—6層的房屋產權，某房地產公司則以3—6層房屋的產權換取部分土地使用權。根據國家稅務總局國稅函發(1995)156號文件規定，土地使用權和房屋產權相互交換，雙方都取得了所擁有房屋的所有權。一方以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地使用權，發生了銷售不動產的行為，應按“銷售不動產”稅目征稅。因此，該單位實際是合作建房而并非是“代建房”，應補繳營業稅117567.58元。處理決定：根據原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規定：“納稅人采取偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，或者進行虛假的納稅申報的手段，不繳或少繳應納稅款的，是偷稅。”以及現行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條規定：“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀帳薄、記帳憑證，或者在帳薄上多列支出或者不列、少列收入，或者經稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅�！睎|臺市某房地產開發公司采取私設“賬外賬”不申報、在帳薄上多列支出、不列和少列收入以及進行虛假納稅申報的手段，合計少申報繳納稅款1251405．38元。除對該單位追繳查補稅款，決定對該單位處以所偷稅款50％的罰款。同時根據刑法201條規定，該公司偷稅數額在1萬元以上且偷稅比例超過10％，決定移送公安機關立案處理。公安機關通過縝密偵查，經市檢察院批準，現已對法人代表郭某實施逮捕，同時對涉及“賬外賬”的4名會計人員取保候審，等待他們的將是法律的嚴懲。
    　　稽查建議：通過某房地產開發公司的查處，我們有兩方面的體會。
    　　1、是我們稽查人員稅務查賬時不能單純查就帳查帳。而應該事先充分了解納稅人的生產經營情況，在檢查中要善于動腦，抓住納稅人經營要素中的不正�，F象，進行分析研究，挖出其背后的“文章”，這樣才能真正起到加大力度，打擊各種偷稅行為的作用。
    　　2、是我們稅務部門辦案要由“單兵作戰’’向“合作辦案”轉化。隨著民營經濟的不斷發展，我們意識到極少數不法分子偷稅犯罪的手段更加多樣化，復雜化，隱蔽性也越來越強。有時僅憑稅務部門的執法手段往往不能徹底解決問題，這就需要加強稅務和公安、紀檢等部門的合作，提高辦案效率，有效地打擊偷稅犯罪，維護國家稅法的尊嚴。
   
   
云中飛點評：你知道什么叫委托代建嗎？
總局從來沒有“委托代建”的定義，總局只講過什么不是委托代建。關于“代建”房屋行為應如何征收營業稅問題的批復 》     國稅函 [1998]554號
     新疆維吾爾自治區地方稅務局：
房地產開發企業（以下簡稱甲方）取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按“銷售不動產”稅目征收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業”稅目征收營業稅。
反而浙江省地方稅務局關于營業稅若干政策業務問題的通知有明確的條件。
2007-11-27
（二）對納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋（或其他不動產）的行為，應按"服務業-代理業"征收營業稅。這里所說的"代建房屋"必須同時符合下列四個條件：
1．由委托方自行立項；
2．不發生土地使用權或產權轉移；
3．受托方不墊付資金；
4．事先與委托方訂有委托代建合同。
凡不同時符合上述四個條件的代建行為。對受托方應按“銷售不動產”征收營業稅。
只有徹底搞清楚什么叫委托代建，你才能做委托代建的稅收籌劃。問題是，你知道什么叫委托代建嗎？浙江省的規定只在浙江省內有用。