房地產市場經常存在著在建工程轉讓的問題，尤其在房地產調控政策的大環境下。在建項目轉讓過程中涉及稅種繁多，通過何種方式將在建項目進行轉讓實際上是一項復雜的工作，處理得不好會給雙方增加很多稅務成本，影響項目成交及最終的利潤。本文通過案例的方式，試圖分別從轉讓方、接受方及雙方共同的角度分析不同轉讓方式下的稅務成本，結合雙方的關系給出稅賦較小的轉讓方案。
案例基本情況如下：A公司下屬單位B公司（項目公司）有一個在建項目預計總投資130000萬元（含土地使用權投入10000萬元），現已投資40000萬元，現欲以50800萬元的價格轉讓給C公司。C公司接管該項目后，還需投入90000萬元，建設竣工完成后，以178000萬元的價格定向出售給最終用戶。
一、A公司角度
1.整體轉讓資產。對于資產整體轉讓，這種情況下所需要繳納的稅費主要有：
營業稅、城市維護建設費、教育費附加、印花稅、土地
增值稅、企業
所得稅。對于 B公司擬以50800萬元的價格將該在建項目轉讓，從A公司集團的角度來看應納稅款計算如下：
營業稅=（50800－10000）×5%＝2040萬元
城市維護建設稅＝2040×7%＝142.80萬元
教育費附加＝2040×3%＝61.20萬元
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬元
土地
增值稅＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－61.20）×30%＝166.8萬元
企業
所得稅＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）×25%＝2090.95萬元
納稅總額＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15萬元
現金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65萬元
2.股權轉讓方式。在直接轉讓股權方式下，從A公司集團的角度來看所需繳納的稅費，主要有印花稅、土地
增值稅、企業
所得稅。假設A公司仍以50800萬元把 B公司股權轉讓，應納稅費計算如下：
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬元
土地
增值稅＝（50800－40000－40000×20%）×30%＝840萬元
企業
所得稅＝（50800－40000－25.4－840）×25%＝2483.65萬元
應納稅款總額＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05萬元
現金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95萬元
綜上，從A公司集團的角度來看，股權轉讓情況下的稅負總額小于整體轉讓資產情況下的稅負總額，現金流入大于整體轉讓資產情況下的現金流入，因此應優先選擇股權轉讓方案。
二、C公司角度
1.整體轉讓資產。這種情況下C公司需要繳納的稅費主要有契稅、購置印花稅、
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、轉讓印花稅、土地
增值稅、企業
所得稅。
假設B公司以50800萬元的價格整體轉讓該在建項目，按同樣原則和稅率計算，C公司方應納稅款如下：契稅1524萬元、購置印花稅25.4萬元、
營業稅6282.53萬元、城市維護建設稅439.78萬元、教育費附加188.48萬元、出售印花稅89萬元、土地
增值稅173.95萬元、企業
所得稅7119.22萬元。
納稅總額15842.35萬元；現金流入21357.64萬元。
2.股權轉讓方式。在這種轉讓方式下C公司需要繳納的稅費主要有購買印花稅、
營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、出售印花稅、土地
增值稅、企業
所得稅。
同樣假設A公司以50800萬元的價格轉讓B公司的股權，C公司方應納稅款如下：購買印花稅25.40萬元、
營業稅8900萬元、城市維護建設稅623萬元、教育費附加267萬元、出售印花稅89萬元、土地
增值稅3655.38萬元、企業收入
所得稅8610.06萬元、清算企業
所得稅＝（40000－50800）×25%＝－2700萬元。
納稅總額19469.84萬元；現金流入17730.16萬元。
從C公司方的角度來看，整體轉讓資產情況下的稅負總額小于股權轉讓情況下的稅負總額，現金流入大于股權轉讓情況下的現金流入，因此應優先選擇整體轉讓資產方案。
三、買賣雙方共同的角度
假設A公司、C公司為關聯方，因此應把買賣雙方作為一個利益共同體，使雙方的稅負總額達到最小。
因此從買賣雙方的角度來看，在整體轉讓資產方式情況下：雙方應納稅費總額20369.5萬元（4527.15＋15842.35）；雙方現金流入總額27631.29萬元（6273.65＋21357.64）。
同樣，在直接轉讓股權的情況下：雙方應納稅費總額22818.89萬元買賣雙方現金流入總額25181.11萬元。
綜上分析，在整體轉讓資產情況下買賣雙方稅負總額小于直接轉讓股權情況下的稅負總額，現金流入大于直接轉讓股權情況下的現金流入，因此建議優先采用整體轉讓資產方案。
李文認為：房地產開發企業轉讓在開發中的建項目時，有兩種方案可供選擇，既可以選擇采取資產整體轉讓的方式直接轉讓開發項目，也可以通過轉讓股權的方式間接地轉讓開發項目。
應該說李文所討論的納稅籌劃思路是無可厚非的，但是，問題在于李文在計算比較兩種方案時不僅所適用的稅收政策是錯誤的，而且兩個方案之間也是不可比的，因而也就不能正確地比較和分析不同方案下的稅收負擔和納稅籌劃收益，自然，所得出的結論也是錯誤的。如果納稅人借鑒其思路，那么不僅不能獲得納稅籌劃收益，反而會引發納稅風險，承擔更多的稅款不談，還可能會被機關認定為稅收違法，因此，有必要予以辨明，以正視聽。
為了比較和發現其間的不當與錯誤所在，本文首先從分析李文的案例入手，指出其中的不當與錯誤處，并給出正確的比較與分析結果。
一、原文案例及分析
A公司下屬單位B公司（項目公司）有一個在建項目預計總投資130000萬元（含土地使用權投入10000萬元），現已投資40000萬元，現欲以50800萬元的價格轉讓給C公司。C公司接管該項目后，還需投入90000萬元，建設竣工完成后，以178000萬元的價格定向出售給最終用戶。
李文認為，對于這樣一個案例，A公司可以作如下選擇：
1．整體轉讓資產。對于資產整體轉讓，這種情況下所需要繳納的稅費主要有：營業稅、城市維護建設費、教育費附加、印花稅、土地增值稅、企業所得稅。對于 B公司擬以50800萬元的價格將該在建項目轉讓，從A公司集團的角度來看應納稅款計算如下：
營業稅=（50800－10000）×5%＝2040萬元
城市維護建設稅＝2040×7%＝142.80萬元
教育費附加＝2040×3%＝61.20萬元
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬元
土地增值稅＝（50800－40000－40000×20%－2040－142.80－61.20）×30%＝166.8萬元
企業所得稅＝（50800－40000－2040－142.80－61.2－25.4－166.80）×25%＝2090.95萬元
稅總額＝2040＋142.80＋61.2＋25.4＋166.8＋2090.95＝4527.15萬元
現金流入＝50800－40000－2040－142.8－61.2－25.4－166.8－2090.95＝6273.65萬元
2．股權轉讓方式。在直接轉讓股權方式下，從A公司集團的角度來看所需繳納的稅費，主要有印花稅、土地增值稅、企業所得稅。假設A公司仍以50800萬元把 B公司股權轉讓，應納稅費計算如下：
印花稅＝50800×0.05%＝25.4萬元
土地增值稅＝（50800－40000－40000×20%）×30%＝840萬元
企業所得稅＝（50800－40000－25.4－840）×25%＝2483.65萬元
應納稅款總額＝25.4＋840＋2483.65＝3349.05萬元
現金流入＝50800－40000－25.4－840－2483.65＝7450.95萬元
綜上，從A公司集團的角度來看，股權轉讓情況下的稅負總額小于整體轉讓資產情況下的稅負總額，現金流入大于整體轉讓資產情況下的現金流入，因此應優先選擇股權轉讓方案。
二、對李文案例分析的再分析
仔細分析李文可以發現其中存在多的不當之處：
其一，前提不清，邏輯混亂。李文在對其案例進行分析時有一個前提并沒有交代清楚，即B公司的身份究竟是什么，是A公司的子公司還是A公司的分公司？如果B公司是A公司的分公司，那么A公司不可能對B公司擁有股權，也就意味著A公司不可能通過轉讓股權的方式轉讓B公司正在開發中的項目；而如果B公司是A公司的子公司，那么所有的稅收負擔與現金流量都與A公司沒有直接的關系，因為，只有B公司才擁有處置其資產，包括轉讓開發項目的權利，換言之，只存在B公司轉讓在開發項目的問題，不存在A公司轉讓B公司正在開發中項目的問題。但是，李文在未交代清楚B公司法律地位的條件，卻開始了討論和分析，可謂邏輯混亂、條理不清。
其二，兩種方法不具有可比性。納稅人在對不同納稅（籌劃）方案進行比較和分析時，必須確保可供選擇的不同的納稅（籌劃）方案具有可比性。那么，李文中所說的資產整體轉讓方案與股權轉讓方案是否具有可比性？我們說，除極少數特殊情況之外，兩者是不具有可比性的。所謂整體資產轉讓，是一家企業（以下簡稱轉讓企業）不需要解散而將其經營活動的全部（包括所有資產和負債）或其獨立核算的分支機構轉讓給另一家企業（以下簡稱接受企業），以換取代表接受企業資本的股權（包括股份或股票等），包括股份公司的法人股東以其經營活動的全部或其獨立核算的分支機構向股份公司配購股票。而股權轉讓，則是企業（或者公司）股東將其所擁有的企業股權有償轉讓給他人，使他人取得股權的一種行為。對兩個概念進行比較可以發現其中的差異：（1）轉讓主體不同。整體資產轉讓時，轉讓主體是企業；而股權轉讓時，轉讓主體是企業的股東。（2）轉讓的客體不同。整體資產轉讓時，轉讓的僅限于資產、負債，但無論如何是不包括勞動力、企業名稱、企業本身所擁有的相關資質（如房地產開發企業的房地產開發資質）等。而股權轉讓時，所轉讓的則是投資者即股東所擁有的企業股權，而股權在內容上包括了企業的資產、債權、債務、勞動力以及企業名稱、企業本身所擁有的相關資質等。（3）法律后果不同。由于整體資產轉讓時，企業名稱及相關的權利并不全部發生轉移，因而轉讓者對于企業的名稱仍然具有使用權，并擁有原企業的生產經營權；但是股權轉讓后，轉讓者就不再擁有相關股權對應的企業名稱使用權和對應的生產經營權，否則，即構成侵權，需要承擔不利的法律責任。具體到李文的案例，我們也可以發現其中明顯的差異：如果僅僅是轉讓整體資產，那么對應的資產就可以看作是開發中的項目；但是如果是股權轉讓，那么就不單單是開發中的項目了，還應當包括B公司所擁有的一切資質和生產經營權利，包括房地產開發資質、B公司的全部（至少大多數）在職人員、B公司所擁有的全部生產經營權利以及B公司所擁有的注冊資本金等等。由于所轉讓的內容和價值都是不同的，自然所轉讓的價值也不應當相同。但是，李文中，轉讓整體資產即開發中的項目時的價格為50800萬元，而轉讓B公司股權的價格也是50800萬元。兩者的轉讓價值竟然相同，這豈不是開玩笑？以這種近乎開玩笑的假設進行分析，其結果還能夠客觀嗎？不客觀的結果還能夠供我們決策嗎？
其三，整體資產轉讓時稅款計算上的錯誤。李文認為，在整體資產轉讓時，企業轉讓開發中的項目可以按照差額征收營業稅，即應當按照開發項目轉讓價減除土地購置價后的余額計算繳納營業稅。我們說，這種觀點是錯誤的。按照目前的營業稅政策，特別是《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）的規定，轉讓已進入建筑施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。房地產開發企業銷售其開發的不動產的，一律按照其全部銷售價款和價外費用計征營業稅。只有在下列兩種情況下，房地產開發企業才可以按照差額征收營業稅：（1）房地產開發企業銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。（2）房地產開發企業銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。因此，在整體轉讓資產時，相關的稅收負擔情況應當如下：
營業稅＝50800×5%＝2540萬元
城市維護建設稅＝2540×7%＝177.80萬元
教育費附加＝2540×3%＝76.20萬元
印花稅＝50800×0.05%＝25.40萬元
土地增值稅＝（50800－40000－40000×20%－2540－177.80－76.20）×30%＝1.80萬元
企業所得稅＝（50800－40000－2540－177.80－76.20－25.40－1.80）×25%＝1994.70萬元
稅款總額＝2540＋177.80＋76.20＋25.4＋1.80＋1994.70＝4815.90萬元
現金流入＝50800－40000－4815.90＝5984.10萬元
其四，股權轉讓是否繳納土地增值稅仍然存在爭議。在李文看來，納稅人轉讓股權是需要計算繳納土地增值稅的。李文何以有這樣的觀點，我們不得而知，因為李文并未給出政策依據。但就目前而言，股權轉讓一般并不涉及到土地增值稅，因為按照《中華人民共和國土地增值稅》及其實施細等的規定，只有在納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的情況下，才需要按照規定計算繳納土地增值稅。而在股權轉讓方式下，納稅人所轉讓的對象是企業的股權，包括企業的資產、債權、債務、勞動力等，并不僅僅是國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物。因而，股權轉讓方式下相關稅收負擔情況應當如下（假設A公司以50800萬元把 B公司股權轉讓）：
印花稅＝50800×0.05%＝25.40萬元
企業所得稅＝（50800－40000－25.40）×25%＝2693.65萬元
稅負總額＝25.40＋2693.65＝2719.05萬元
現金流入＝50800－40000－2719.05＝8080.95萬元
當然，按照《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）的規定，如果納稅人是以轉讓股權，并且以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，那么應按土地增值稅的規定征稅，相關的稅收負擔情況也與李文的介紹一致。
作為一個納稅籌劃方案，我們必須全面考慮各種可能性，包括繳納與不繳納土地增值稅兩種爭議情況，而不能僅考慮一種情況。否則，就不一定能夠正確地選擇最恰當的納稅籌劃方案。
其五、結論錯誤。鑒于李文的前提不清、邏輯混亂、兩種籌劃方案不具有可比性、整體資產轉讓時稅款計算上的錯誤、股權轉讓稅收負擔情況不符合現行政策等等原因，其所得出的結論自然也是錯誤的，對廣大納稅人來說，也沒有現實的學習與借鑒意義了。
