房地產企業主要成本費用類科目明細設置及分類一覽
一、管理費用應設置以下明細項目：
（1）職工薪酬 ：企業管理服務人員的職工薪酬。
（2）修理費 ：企業管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。
（3）物料消耗：企業管理服務耗用材料、用品的費用。
（4）低值易耗品攤銷：企業管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。
（5）辦公費：指開發企業各管理服務部門發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。
（6）會議費：是指企業召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫藥費等。
根據規定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。
（7）招聘費：企業招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。
（8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。
根據規定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。
（9）車輛使用費：企業管理用自有車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。
（10）固定資產使用費：企業管理用固定資產等折舊費、維護維修費等。
（11）房租及物管費水電費：企業租賃管理用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。
（12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。
（13）董事會費：指企業董事會或最高權力機構及其成員為執行職權而發生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。
（14）聘請中介機構費：指企業聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產評估、稅務清算、法律盡職調查等發生的費用。
（15）咨詢費、顧問費：是指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。
（16）訴訟費：指企業向法院起訴或應訴而支付的費用。
（17）業務招待費：指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用，外資企業的“交際應酬費”也包括在內。
（18）稅金：指企業自有資產按規定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。
這里的土地使用稅是企業自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發產品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發間接費用”核算。
（19）技術轉讓費：是指企業使用非專利技術而支付的費用。
（20）研發費用：包括新產品設計費、工藝規程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產品的試制、技術研究有關的其他經費以及委托其他單位進行科研試制的費用。
（21）無形資產推銷費：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。
（22）長期待攤費用攤銷：指企業對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內分期平均攤銷（在不少于3年內），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產大修理支出等。
（23）排污費：是指企業按規定繳納的排污費用。
（24）開辦費 ：是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息等支出。
（25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。
二、銷售費用應設置以下明細項目：
（1）職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。
（2）修理費：銷售機構使用的固定資產、低值易耗品等修理費用。
（3）物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。
（4）低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。
（5）辦公費 ：指銷售機構發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。
（6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。
（7）車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。
（8）固定資產使用費：指銷售機構使用固定資產等折舊費、維護維修費等。
（9）房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。
（10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。
（11）展覽費:為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。
（12）廣告費:指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發布的廣告費用。
根據規定，列支廣告費應同時符合下列條件：
a、廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；
b、已實際支付費用，并已取得相應發票；
c、通過一定的媒體傳播。
（13）業務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發生的宣傳費用，如：廣告設施及發布費（車站廣告、路牌廣告）、現場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。
（14） 銷售代理費：部分房地產開發企業將部分或全部等商品房銷售業務外包給專業等銷售公司而發生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。
根據規定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：
a 有合法真實憑證；
b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業雇員)；
c 支付給個人的擁企，除另有規定者外，不得超過服務金額的5％。
（15）合同交易費：指銷售過程中發生交易費用，包括交易服務費、交易手續費（備案費）、合同工本費、產權登記費、網上服務備案費等。
（16） 商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發生的維修費、看護費等。值得注意的是開發產品出售后，在保修期內發生的維修費，應先沖減質量保證金（應收賬款）；質量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。。
（17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。
三、財務費用
房地產開發企業在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用――利息支出”與“開發間接費用――利息支出”的界限。一般說來財務費用應設置以下明細項目：
（1）利息支出：指房地產企業開發產品完工后發生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。
根據規定，向金融企業借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業借款的利息支出，不高于按照金融企業同期貸款基準利率計算的數額的部分，準予在所得稅前扣除。
（2）匯兌損益：指房地產企業因使用外國貨幣而產生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數”反映。
（3）金融機構手續費：企業支付給金融機構的相關手續費（支票、匯票、匯兌等手續費）pos機刷卡費等、票據工本費等。
（4）現金折扣費用：根據銷售合同約定產生的現金折扣費用。
（5）股票發行費：股份有限公司發行股票支付給發行機構的費用。
（6）票據貼現息：企業收到承兌匯票的貼現利息支出
（7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。
應該說明的是，籌融資過程中發生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。
四、開發成本 下設開發間接費用等六個二級科目
1、開發成本—開發間接費用
房地產開發企業在設置“開發間接費用”明細項目時，應該分清楚開發間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發間接費用應設置以下明細項目：
（1）職工薪酬 ：內部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。
（2）修理費 ：內部核算單位管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。
（3）物料消耗：內部核算單位管理耗用的材料、用品費用。
（4）低值易耗品攤銷：內部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）
（5）辦公費：指內部核算單位發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。
（6）差旅費：指內部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。
（7）車輛使用費：指內部核算單位使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。
（8）固定資產使用費：指內部核算單位使用固定資產的折舊費、維護維修費等。
（9）房租及物管費水電費：指內部核算單位租賃用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。
（10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。
（11） 周轉房攤銷：指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
（12） 利息支出：指房地產開發企業開發過程中借入資金所發生的利息支出及相關的手續費，但應沖減利息收入。
開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。
（13）土地使用稅：房地產開發企業在開發產品過程中，開發項目占用土地，按照規定繳納的土地使用稅。
（14）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的監理費用。
（15） 房屋維修基金：房地產開發企業按照規定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業主的維修基金，不能計入該項目。
（16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發項目建筑工程施工圖概算、預算、結算所支付的費用。
（17）前期物業管理費：根據開發商與物業公司簽訂的合同，支付的前期物業管理費、開辦費等。
（18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。
2、開發成本—土地征用及拆遷補償費 指房地產開發時為征用土地所發生的各項費用，
（1） 土地征用費（土地出讓金）
（2） 耕地占用稅
（3） 勞動力安置費
（4） 有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出（青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費）
（5） 安置動遷用房支出等
（6） 政府代收費用[（建制鎮）市政公用基礎設施配套費]
3、開發成本—前期工程費 指企業在前期準備階段發生的各項費用，
（1）規劃、
（2）設計、
（3）項目可行性研究、
（4）水文、地質勘察、
（5）測繪費用
（6）三（七）通一平等支出
（7）政府代收費用（供電工程貼費）
4、開發成本—建筑安裝工程費 包括企業以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費
（1）土建
（2）樁基
（3）安裝
（4）甲供材料
（5）裝飾裝潢
（6）政府代收費用（發展新型墻體材料專頂用費、散裝水泥專項資金）
5、開發成本—基礎設施費 指建造各項基礎設施發生的設備及安裝等費用，
（1）道路工程發生的支出
（2）供水工程發生的支出
（3）供電工程發生的支出
（4）供氣工程發生的支出
（5）排污工程發生的支出
（6）排洪工程發生的支出
（7）通訊工程發生的支出
（8）照明工程發生的支出
（9）環衛工程發生的支出
（10）綠化等工程發生的支出
（11）政府代收費用（人防經費、消防設施建設費、煤氣建設費、教育地方附加費）？
6、開發成本—公共配套設施費 包括不能有償轉讓的開發小區公共配套設施發生的支出
（1）鍋爐房、水塔、
（2）公共廁所
（3）自行車棚
（4）無償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等支出
附:
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土地使用權-土地出讓金 |
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土地使用權-地價款 |
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土地使用權-契稅 |
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土地使用權-拍賣傭金 |
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土地使用權-公證費 |
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土地使用權-其他 |
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土地征用及拆遷補償-土地征用費用 |
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土地征用及拆遷補償-耕地占用稅 |
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土地征用及拆遷補償-勞動力安置費 |
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土地征用及拆遷補償-安置動遷用房支出 |
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土地征用及拆遷補償-拆遷補償款 |
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土地征用及拆遷補償-基礎設施配套費 |
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土地征用及拆遷補償-其他 |
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前期工程費-規劃費用 |
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前期工程費-設計費用 |
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前期工程費-項目可行性研究費用 |
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前期工程費-水文、地質勘查費用 |
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前期工程費-勘探費用 |
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前期工程費-測繪費用 |
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前期工程費-七通一平支出 |
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前期工程費-供電工程貼費 |
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前期工程費-其他 |
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建安工程費-建筑工程費用 |
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建安工程費-安裝工程費用 |
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建安工程費-裝修工程費用 |
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建安工程費-材料 |
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建安工程費-發展新型墻體材料專用費 |
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建安工程費-散裝水泥專項資金 |
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建安工程費-白蟻防治費 |
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建安工程費-其他 |
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基礎設施費-小區內道路 |
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基礎設施費-供水工程 |
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基礎設施費-供電工程 |
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基礎設施費-供氣工程 |
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基礎設施費-排污工程 |
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基礎設施費-通訊工程 |
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基礎設施費-照明工程 |
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基礎設施費-環衛工程 |
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基礎設施費-綠化工程 |
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基礎設施費-景觀配套 |
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基礎設施費-其他 |
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公共配套設施費-物業管理用房費用 |
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公共配套設施費-變電站費用 |
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公共配套設施費-熱力站費用 |
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公共配套設施費-水廠費用 |
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公共配套設施費-居委會用房費用 |
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公共配套設施費-派出所用房費用 |
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公共配套設施費-幼兒園用房費用 |
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公共配套設施費-學校用房費用 |
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公共配套設施費-托兒所用房費用 |
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公共配套設施費-公共廁所費用 |
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公共配套設施費-自行車棚費用 |
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公共配套設施費-郵電通訊用房費用 |
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公共配套設施費-會所 |
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公共配套設施費-農貿市場 |
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公共配套設施費-人防工程 |
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公共配套設施費-康體中心 |
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公共配套設施費-人防經費 |
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公共配套設施費-消防設施建設費 |
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公共配套設施費-煤氣建設費 |
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公共配套設施費-教育地方附加費 |
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公共配套設施費-其他 |
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開發間接費-管理人員工資 |
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開發間接費-職工福利費 |
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開發間接費-折舊費 |
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開發間接費-修理費 |
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開發間接費-辦公費 |
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開發間接費-水電費 |
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開發間接費-勞動保護 |
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開發間接費-周轉房攤銷 |
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開發間接費-汽車費用 |
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開發間接費-通訊費 |
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開發間接費-差旅費 |
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開發間接費-其他 |
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開發間接費-利息支出 |
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