隨著我國住房制度改革的深入以及人們生活水平的不斷提高，農村人口城市化的加快，房地產業的社會需求及其在國家產業結構中的位置日漸突出。房地產行業已經成為拉動經濟發展的重要力量和新的稅源增長點。但由于種種原因，房地產開發企業偷逃稅情況比較嚴重，已經成為稅務部門日常管理的難點和社會關注的熱點。
一、房地產企業偷逃稅現象嚴重
自國家實行土地有償出讓、轉讓制度以來，房地產市場發展迅猛，私人擁有房地產的數量不斷上升，全國房地產開發投資增長強勁。然而與迅猛發展的房地產業相比，我國房地產稅收收入的增長卻十分有限。據統計，1998～2003年，我國房地產開發經營總收入和財政收入總額的年平均增幅分別為25%和17%，而與此密切相關的房地產稅收雖然絕對量增長也較快，但稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4%左右，增長非常有限，這與近年來整個國民經濟持續穩定增長，房地產業迅速崛起壯大不協調（詳見《我國現行房地產稅制的博弈分析》，載于《稅務研究》2005年第5期）。再從國家稅務總局公布的“2006年度中國企業所得稅納稅百強排行榜”看，竟然沒有一家房地產企業入圍。由此可見房地產行業發展與稅收增長是嚴重失衡的。
房地產企業存在大量的偷逃稅收問題。例如2003年南京市在房地產業稅收專項檢查中發現，被查的88戶房地產企業有87戶存在問題；偷逃稅的房產企業竟然達九成以上。而且，令當地稅務部門不解的是，多數開發企業向稅務機關申報的是“微利”或者“虧損”。同樣在2003年，北京市地方稅務局對北京市房地產行業進行了專項檢查，檢查發現被查的58家企業中，96%存在問題。“這早就是一個公開的秘密！”杭州市某房地產企業副總不以為然表示，“你讓房產企業都拍拍胸口捫心自問，誰沒有偷過稅！”由于房地產企業存在嚴重偷逃稅款問題，國家稅務總局下發的國稅發[2005]12號文件，將房地產行業連續5年定為全國稅收專項檢查的重點，這說明房地產行業偷逃稅問題的嚴重性。
[hide]二、房地產企業偷逃稅的主要手段
通過近年來對房地產企業稅收專項檢查和涉稅案件的審理，我們發現目前房地產開發企業偷逃稅手段繁多，形式多樣，常見的大致可歸納為以下幾種。
（一）將合法收入轉移或不記營業收入偷逃稅款
一是房地產開發企業通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產開發企業由于自身資金不足和征地的需要，抑或是擁有土地一方的利益需要，房地產企業與外單位簽訂聯合建房協議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規定確認銷售收入，不按規定申報納稅。
二是房地產企業以商品房或門面房沖抵工程款不記收入偷逃稅款。房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，開發前期資金投入大，資金短缺嚴重，而建筑安裝工程在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常出現與房地產開發企業協議首先帶資入場的現象。房子建成后，房地產企業就以相應等值的商品房或門面房沖抵建安工程款，以此抵免營業額，偷逃營業稅、企業所得稅。
三是房地產企業通過代收各種“初裝費”及基金不記收入偷逃稅款。按現行房地產開發企業運作方式來看，房地產開發企業在收取售房款之外，還收取部分代收代付或代墊款頂：如有線電視的初裝費、網絡寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費、房屋交易費、**費、房屋維修基金、水電增容費等等各種費用。現行營業稅政策規定，營業稅的營業額為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用，包括代收、代墊款項。而房地產開發企業以企業實際沒有取得代收代墊款項收入為由不進行納稅申報。
（二）通過土地評估增值虛增開發成本偷逃稅款
按照建設部門的有關規定，房地產開發企業的資質規定了注冊資本越多、開發規模越大，則資質等級越高。目前房地產企業有相當一部分是民營企業性質的有限責任公司，這些企業在初建時其注冊資本不大。為了提高資質，這些規模較小的房地產開發企業利用購進的土地經初步“三通一平”開發后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質，另一方面虛增土地成本直接記入開發成本，減少企業所得稅稅基。還有些房地產開發企業則與建筑安裝企業相互勾結做假，虛增成本，多計成本偷逃稅款。現行建筑安裝企業的建安發票，主要實行由稅務征收部門或發票管理部門代開的辦法，只要繳納營業稅及附加，在開票“窗口”或征收部門都能開到，少數地方把建安營業稅及附加作為“引稅”的重要渠道，這就為房地產開發企業偷逃企業所得稅提供了可乘之機。房地產開發商用支付3.3%營業稅及附加的代價，就可以輕松的偷逃33%的企業所得稅。
（三）采取“真借款、假按揭”偷逃稅款
隨著銀行經營方式多元化的發展，金融按揭貸款購房方式作為一項新興實用的服務項目，成為房地產銷售業務中的主要方式。有的房地產企業為緩解資金壓力，采取假按揭的方式，通過收集個人身份證、戶口簿搞假銷售，或竄通購房者，虛抬房價搞假按揭，騙取銀行貸款來彌補資金缺口，在賬目處理上不記銷售收入，而是作為長期借款記賬，偷逃國家稅款。
（四）利用建安公司、銷售公司等關聯企業進行偷逃稅款
隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，即房地產開發企業發展到一定程度后，利用自己的親戚朋友注冊成立了一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的代理銷售業務、廣告業務等；物業公司則代收房產開發公司一切價外費用，如代墊代付維修基金等費用。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅款的目的。
（五）人為造成賬務核算混亂進行偷逃稅款
其手段主要有以下幾種：
一是不結轉收入，不核算成本。房地產開發資金使用成本較高，應繳納稅款金額較大，部分房地產企業為節省財務費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。從近兩年對廬陽區所轄房地產開發企業的調查、評估情況看，普遍存在預收款不結轉收入申報納稅的情況，其中合肥祥源房地產開發有限公司涉及到的企業所得稅稅額達670萬元。
二是不按財務制度和稅法規定確認收入的實現和開發成本的結轉，而是根據企業的經營、融資的需要隨意確認收入和結轉成本。國稅發[2006]31號文件明確了完工產品的三個條件，新的文件有效地遏制了企業故意延遲結轉收入的現象。
三是利用行業特點，人為調整成本。房地產開發公司往往利用房地產項目開發時間長的特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“共同費用”賬戶，不按照權責發生制原則和配比原則結轉經營成本，根據收入情況利用“共同費用”賬戶隨意調整成本，形成 “明虧暗盈”，達到偷逃稅款的目的。
（六）通過“預提費用”虛增成本偷逃稅款
根據預提費用年末不得留有余額的規定及權責發生制原則，對開發建設周期比較長的房地產開發的預提費用，應按照稅法有關規定，區別不同情況進行處理。但許多房地產公司“預提費用”賬戶中提取的費用年終存在大量結余。此類房地產開發公司主要采取兩種方式虛增成本：一是按照規定的最高限額計列各項費用，而不是按照實際支付金額計列相關費用；二是繼續提取國家已取消的收費，形成應付而付不出的各項費用長期掛賬，通過“預提費用”等往來賬戶記入開發成本，從而達到不繳或者少繳企業所得稅的目的。
（七）利用內外資企業稅收政策的不同少交稅款
由于我國房地產稅制采取了“內外有別，兩套稅制并存”的政策，主要表現在：對內資房地產企業開征企業所得稅，而對涉外房地產企業開征外商投資企業和外國企業所得稅，且稅率不同；對內資企業開征房產稅和土地使用稅，而對涉外企業則只開征城市房地產稅，并且僅對房產征稅，對地產不征稅；對內資房地產企業開征城市維護建設稅和教育費附加，而對外資房地產企業則不征收此項稅費；對內資企業征收耕地占用稅，而對外資企業不征收。此外，我國還對外資企業實行了全面的所得稅優惠政策，使得外資房地產企業的稅收負擔過輕。所有這些都加劇了內外資企業之間的不平等競爭。一些內資企業為了鉆政策的空子，達到少交稅的目的，將公司注冊為外資企業。這種“假外資真內資”的現象并不少見。
三、房地產企業偷逃稅收的原因分析
房地產業是現行稅制下繳納地方稅種最多的行業，涉及稅（費）種類多達十幾個，其中偷逃稅比例較高的稅種都集中在營業稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅等稅種上。究其根源主要有以下幾方面原因：
（一）我國現行房地產稅收政策繁雜，給納稅人自行申報納稅帶來難度，同時也為房地產開發企業偷逃稅提供了可能。房地產市場的稅制結構不合理。在房地產業目前的鏈條中，從土地使用權的取得到房地產的開發、轉讓、持有等諸環節涉及的稅種有12個。由于涉及的稅種多，且各稅種的征收環節和計稅依據各不相同，這些繁雜的稅種和計算過程有點讓內行記不住，外行看不懂，造成征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。首先，房地產市場的稅費多，負擔重，使企業稅負重，增加了建房成本，讓部分房地產企業偷起稅來“理直氣壯”。其次，房地產開發階段稅費少、稅負輕，而流通環節稅費多、稅負重，這種稅制結構更進一步鼓勵了房地產企業投機，致使逃稅現象嚴重。此外，內外有別的兩套稅制，導致房地產市場上的不公平競爭，也使得內、外資房產企業的偷稅手段更復雜、更隱蔽。
（二）房地產開發企業具有較復雜的社會背景，成為房地產開發企業偷逃稅收的有利條件和逃避打擊的保護傘。目前房地產開發企業大致可分為兩類，一類是職能部門下設的“三產”或“集體”企業，利用部門優勢從事房地產業開發；另一類是一部分下海經商的能人和部分具有一定社會背景和社會活動能力的人，組建了有限責任公司（有的實際就是一個人的股份，實為個體老板），他們與政府及相關職能部門有著千絲萬縷的聯系，或具有很強的活動能力，才能在項目立項、融資、開發、銷售等多環節中闖關成功。因此，為了追求高額利潤，抓住行業經營的特殊性，他們利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管，抓住稅收監管的空檔和漏洞以及對偷逃稅的處罰不力等因素，采取各種復雜隱秘的手段，千方百計偷逃國家稅收。同時，由于房地產企業不僅能給地方政府帶來滾滾的財源，而且能為地方政府樹立良好的社會形象，在短期利益驅動下，地方政府或多或少地對房地產企業進行干預，無形中為房地產企業偷逃稅款充當了“保護傘”。如有的地方政府為加快城市建設，減輕財政支出壓力，在招標的房地產開發項目中附加配套開發建設項目，并越權做出稅收減免承諾，要求稅務部門提供稅收優惠，或擅自擴大稅收優惠政策享受的范圍，嚴重損害了稅法的權威性和嚴肅性。
（三）房地產開發的環節過多、時間過長，為房地產開發企業偷逃稅提供了可能。從房地產開發企業業務流程看，一個合法的房地產開發企業，要經歷土地使用許可證的申請、房地產開發項目立項和投資計劃審批、規劃和施工許可申請，而在辦理這些申請和許可期間，已經發生了部分開發成本及費用，但這些成本費用的支付都是在稅務管理和納稅申報事項前發生的。稅務部門在房地產開發企業開發產品事后才能介入管理，因而不能有效監控、準確掌握房地產開發企業在房地產開發過程中形成的成本費用信息。加上目前現行稅收政策規定土地增值稅的計稅依據是土地增值額，企業所得稅的計稅依據為應納稅所得額，而房地產開發企業利用其產品開發周期較長或先后滾動開發的行業特性，不按財務制度和稅法規定進行正確的財務核算和納稅申報，使得房地產行業成了偷逃稅的重災區。
（四）稅務機關對房地產企業涉稅違法行為打擊力度不夠，監管不力，客觀上為房地產業偷逃稅款提供了機會。首先，稅務機關與其他行政管理部門之間的房地產開發項目信息交流較少，自身也不具備收集相關信息的手段，無法在房地產開發過程中有效地參與管理和監控，客觀上給了房地產業納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務部門的稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。不少開發商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結算，就用賣房款去開發另一個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。還有的開發商拿到一個項目成立一個公司，等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用“注舊辦新”的方式偷逃稅款。再次，稅務人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，以補代罰、以罰代刑，導致行政處罰力度低。偷逃稅成本低廉是造成該行業納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。
四、防范和治理房地產企業偷逃稅的對策
為加大對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，國家稅務總局近年來連續出臺相關政策，如國稅發[2003]83號《關于房地產開發企業所得稅問題的通知》、國稅發[2004]100號《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》、國稅發[2005]82號《關于進一步加強房地產稅收管理的通知》和國稅發[2006]31號文件。這些文件明確規定加強房地產開發企業的稅收征管。各級地稅稽查部門也加緊了對房地產企業的專項檢查，但要根本上解決房地產行業偷逃稅問題，除加強稅收征管，加大查處力度外，關鍵是要加快稅制改革，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。
（一）全面構建實施房地產稅收一體化征管體系，實現房地產行業各稅種的系統控管，從征管環節防止房地產業稅收流失
從房地產企業偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地產企業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴重。但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息大致相同，通過實施房地產稅收一體化征管體系，可以強化房地產稅收諸稅種的稅源控管，從而減少稅收流失，使房地產稅收管理的科學化、精細化提高到有效的水平。強化房地產稅收一體化管理，重點應采取以下五個方面的措施：
一是稅務部門要與計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。
二是統一執行房地產交易企業所得稅和土地增值稅的預繳制度，對所有的房地產交易收入在繳納營業稅時，一律先預征企業所得稅和土地增值稅，直至項目銷售完畢進行結算后再對其進行清算，多退少補。
三是改進稅收征管手段，提高管理效率。加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，提高建安企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產企業利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。對各房地產開發小區的房地產銷售實行定向式稅收管理，即每個住宅小區的商品房在收到預收款申報納稅時，稅票、發票必須注明是哪個小區、哪一幢、哪一套房，同時設立臺賬，進行跟蹤管理。
四是加強對房地產企業銷售環節的監控。加快開發使用房地產交易管理信息系統，把房地產交易過戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明書的打印等工作內容納入信息化管理范圍，實現全程網上辦公和實時監控、查詢，提高房地產交易稅收審核的工作效率。
（二）強化對房地產行業的稽查，加大對房地產業偷逃稅的懲處力度
建立房地產行業良好的納稅秩序，稅務部門除了加強對房地產開發各環節的監控外，還應采取針對性的措施，加大對房地產行業偷逃稅款行為的查處力度，以對偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。一是加強對房地產行業的選案工作，提高選案的準確性。稽查部門通過對征管部門和房地產審核小組提供資料的分析，有選擇性的對房地產企業進行重點稽查。二是努力提高稅務稽查人員的素質，加強對稅務人員職業道德教育和業務培訓，增強道德修養，提高查賬能力，并建立有效的監督機制，對稽查案件的質量實行定期檢查，嚴格落實執法目標責任制，規范辦案人員依法檢查、依法處理。三是加大對房地產涉稅案件的處罰力度。要敢于破除“人情稅”、“關系稅”，依照《征管法》的有關規定，對查處的偷稅款及罰款，采取強制措施，依法堅決催繳入庫；對大案要案，按照法律程序移送司法機關并對偷稅者予以重罰，對法人代表和財務人員追究法律責任，讓其再不敢有半點偷稅逃稅之心。
（三）改革和完善房地產稅制及配套法規，從立法上堵住房地產企業的偷逃稅漏洞
隨著農村人口城市化進程的加快，房地產行業將在相當長時間保持高速發展的態勢，成為我國重要的支柱產業，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。在現行的稅制下，靠強化征管，加大對偷逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款雖有一定作用，但并非治本之策。要徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業征管信息不對稱的問題，從立法上堵住房地產企業的偷逃稅漏洞。改革的重點應針對房地產業的行業特殊性，與地方政府、土地管理、城市規劃、房產管理等部門建立相應的配套法規，并做到與財政、公安、銀行、媒體等單位的信息共享。目的是增加房地產開發建設的信息透明度，理順房地產價格機制，實現房地產稅收與房地產經濟增長的良性循環。在統一內外稅制的基礎上，按照“簡化稅制，擴大稅基，降低稅率”的總體思路，簡化歸并房產稅與城市房地產稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩定、調控有效的房地產業稅收體系。
