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目前，房地產業無疑是國內備受關注的、炙手可熱的話題之一。為了抑制房價增長過快和房地產業運作中的不規范行為，國家九部委聯合出臺了包括稅收調控手段在內的“國六條”。幾乎與此同時，在全國范圍內，一場針對房地產業的稅收專項檢查也在轟轟烈烈地展開。房地產業之所以接二連三地成為我國稅收專項檢查重點，與其普遍存在的大量而繁復的稅收違法現象密不可分。
　　在針對房地產業的稅收專項檢查中，準確、全面地了解其涉稅運作模式和流程，掌握其偷稅常見手段和規律，熟悉其成本與費用核算方式，可以起到事半功倍的作用。為此，國家稅務總局稽查局于2006年5月在廈門舉辦了一次房地產業稅收專項檢查培訓、研討會議，對房地產業的運作模式與偷稅方式進行了總結與交流。在此，我們以國家稅務總局稽查局《房地產行業檢查培訓預案》為基礎，結合全國各地稅務稽查部門在房地產業稅務檢查實踐中得出的經驗和技巧編撰此文，供大家參考。
　　不對稱的“財富榜”與“納稅榜”
　　——房地產業涉稅運作模式及納稅現狀
　　房地產是房產和地產的總稱，房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的經營者。房地產業運作一般經過土地或房產的獲取、籌資、規劃設計、開發、銷售策劃、預售銷售、房屋完工驗收交付使用、商品房的出租出借、商品房的自用、商品房的售后回租、項目成本清算及所得稅計算等環節�？傮w而言，房地產業具有投資金額大、投資回收期長、資產負債率高、運作程序復雜等經營特點。正是這些特點，給房地產業稅收征管造成很大困難，致使房地產業偷逃稅現象較為嚴重，房地產業的“財富榜”與“納稅榜”很不相稱。
　　房地產業涉稅運作模式
　　土地及房產的取得。土地的獲取過程一般稱為前期手續辦理，包括從政府一級市場出讓取得及二級市場轉讓、合作、合資、股權變更（買賣股權）方式取得。在一級市場中，主要有政府協議轉讓、政府公開拍賣、招標掛牌轉讓。它需要辦理政府批文、計劃立項、規劃，最終繳足地價取得國有土地使用權證書；在二級市場中包括競拍中標、股東名稱變更、出資合作、參股合資經營及在建工程的購入等方式取得。無論是在一級市場還是在二級市場取得，土地項目的開發都必須辦理四證：土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售或銷售許可證。一些不規范的商品房可能不需上述手續，但也應有土地租賃合同、與部隊或村委會及鄉鎮的協議或合同。上述土地成本有的可以稅前扣除，有的則不可稅前扣除，它涉及以地換房、以房換地等諸多的稅收政策問題。
　　籌資形式。籌資過程包括銀行貸款、非金融性貸款、關聯企業間的融資借貸、股東注冊資本抽回后的變相借貸等。各種貸款、融資財務費用進入房地產開發成本后，都涉及能否稅前扣除問題。
　　規劃設計環節。此環節與稅收相關的內容，包括建筑面積、可售面積、成本概算、建筑工作量計算、工程預（決）算、測繪面積與規劃設計面積的差異等。它關系著所得稅清算中成本的計算和分攤問題。
　　項目施工建造方式。房地產項目在完成前期開發后，依據設計圖紙，委托建筑企業進行施工。委托方式可為：分項目、分標段、分工種發包給施工企業或總包給施工企業。對施工單位可采取招標、議標或直接委托施工的方式選定。工程價款結算方式分為兩種：一種是一次性包死不得追加的總量承包，一次性結算；一種依工程圖紙預算的工作量，結合當地建筑工程定額單價，按工程進度，實行按月或按季中間結算，工程完工后進行總結算。對工程結算的審核，關系到房地產項目所得稅清算是否真實、準確。
　　銷售策劃環節。一般分為自行銷售和委托他人銷售兩種方式。在自行銷售中，一般都約定預收款金額、付款方式、是否辦理按揭貸款等；委托他人銷售的，一般約定委托銷售的抽成比例、銷售底價、房款及手續費結算方式等。此環節關系到商品房銷售收入是否及時足額入賬。
　　取得收入方式。房地產業收入分為預售及現房銷售，涉稅的主要內容有預售合同簽訂、售房款收取方式、房屋交付期限、產權辦理期限；其采取的結算方式可分為：一次性全額收款方式、分期付款方式、銀行按揭方式、委托銷售收款方式、非貨幣性資產結算方式。其結算方式的多樣性，合同書面上的形式收入與實際收入的差異，容易造成收入的失真。
　　成本分類。房地產開發企業成本按經營用途進行分類，包括以下八項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、不可預見費、開發期間稅費。開發費用包括以下三大項：管理費用、銷售費用和財務費用。銷售費用可分為廣告宣傳費、銷售代理費和其他銷售費用。它涉及所得稅項目成本的計算和分攤。
　　商品房完工界定及收入確認時限。商品房建筑完工，一般以政府的建筑質量監督站綜合驗收為準，有些地區可由建筑質量監督站先進行主體驗收，在消防驗收前，商品房也可投入使用。銷售商品房的發票一般是延至產權證辦理時才由房地產企業開具；由于延時交房，開發商要賠款，故商品房一般在主體驗收后就交付業主使用�，F行所得稅規定以開發項目完工作為所得稅結算時間。如何理解和把握完工概念，對稅務稽查人員至關重要，它涉及所得稅納稅義務時間的確認。
　　代建工程的開發。代建工程的開發是企業接受政府和其他單位委托，代為開發的工程。代建項目包括：統建房、周轉房、安置房和代建城市基礎設施和公共配套設施的開發。
　　投資估算。房地產業在投資前都有投資估算。投資估算既是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定投資決策、投資額和控制投資總額的依據。房地產開發項目的概算、預算指標，也是衡量成本列支是否真實的重要參考。
　　目前房地產業偷逃稅的一般手法
　　目前，房地產業偷稅嚴重，已是不爭的事實。從統計數據分析，2005年房地產業專項檢查共查補稅款461144.22億元，問題率為46.87%。目前房地產企業偷逃稅的一般手法有：
　　一是預收房款、銀行按揭房款、房地置換、土地出讓、以房抵債、安置回遷超面積售房、商品房自用等銷售或視同銷售行為，不按收入確定原則確定收入。有的企業將銷售收入掛在往來賬上，或隱匿收入，或不做賬務處理，或直接沖減開發成本。如湖南岳陽現代房地產開發有限公司將收取的4056萬元預售房款全部記入“預收賬款”，工程完工后一直未結轉收入，偷逃企業所得稅數百萬元。
　　二是虛列開發成本。有的開發企業將擁有土地使用權的土地進行評估，按增值巨大的評估價作為土地成本入賬。有的巧立名目虛列成本，如廈門市某開發企業利用非拆遷人員的身份證，列支拆遷補償費1515萬元；有的虛構施工合同騙開建安發票，如湖南長沙某開發公司利用虛假的施工合同，從地稅窗口開出建安發票，虛增開發成本1000余萬元；開發企業白條列支現象比較嚴重，如青島市國稅局發現，個別外資房地產企業列支白條高達上億元。
　　三是人為多轉銷售成本。從全國情況看，房地產開發企業不遵循收入與成本費用配比原則，隨意多轉銷售成本現象比較普遍，其表現形式不盡相同。如大連市的開發企業往往以預算成本或預計成本結轉，其成本遠高于實際發生的成本；青島市的一些企業開發多個項目或分期開發項目時，常常故意混淆前后項目之間的成本，多轉完工項目的銷售成本。
　　四是故意拖延項目竣工決算和完工時間，少繳土地增值稅。福建地稅局發現，由于房地產企業利潤率高，而土地增值稅預征率相應較低，一些開發企業故意拖延項目竣工決算時間躲避土地增值稅結算。
　　房地產開發企業稅收違法新動向
　　一是利用關聯交易轉移利潤。如：廈門藍籌置業有限公司開發的龍頭商院以明顯偏低價格銷售給其關聯企業——廈門思瑞商貿有限公司，經查驗發現后，補征營業稅及附加73萬元。
　　二是聯建、集資建房、委托建房業務，不按相應政策規定繳納營業稅。如大連市某房屋開發公司的開發成本中無土地成本，其土地證是另一企業的。在聯建過程中，兩個企業都沒有就“以房換地”、“以地換房”行為繳納銷售不動產營業稅和轉讓無形資產營業稅。福建津南地區有兩個村以村委會集資建房名義開發住宅，然后將一部分房屋對外銷售，卻未進行納稅申報，偷逃營業稅87萬元。
　　三是境外銷售房產，隱匿銷售收入。如廈門華匯房地產公司大樓建成近七年，總建房面積7.5萬平方米，賬上記載的銷售收入僅為8000萬元。經地稅機關與公安部門及房產部門配合，查清該單位已在境外實現銷售、隱瞞收入的事實，共計補稅、罰款、加收滯納金2370萬元。
　　四是采取包銷方式，少記銷售收入。寧波市地稅局在檢查中發現，一些開發企業與包銷商簽訂包銷合同，約定一定的包銷金額，包銷商負責銷售，開發商負責開票。有的包銷商在銷售過程中，采取部分房款由開發商開具發票、其余房款直接以現金收取或開具收款憑據，隱瞞銷售收入。這一行為，不僅造成開發企業和包銷商雙方偷逃了稅款，也減少了購房者在辦理房產權屬證件時繳納的有關稅費。
　　解析房價成本
　　——房地產業財務核算概要
　　厘清房地產價格中的成本組成，是對房地產業進行稅務檢查的重要一環。前已述及，房地產開發成本按經營用途進行分類，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、不可預見費、開發期間稅費。開發費用包括管理費用、銷售費用和財務費用。銷售費用可分為廣告宣傳費、銷售代理費和其他銷售費用等。在房地產業財務核算中，主要有開發產品的核算、出租開發產品核算、周轉房的核算、土地開發成本的核算等。掌握這些核算方式及相關成本計算，是對房地產業進行檢查的基礎。
　　就現行會計制度來說，房地產開發企業并沒有專門的行業會計制度。1993年7月1日財政部曾頒發《房地產開發企業會計制度》，但現已不再適用。2001年1月1日，財政部頒發了《企業會計制度》，股份制房地產開發企業開始執行《企業會計制度》。2005年1月1日，財政部頒發了《小企業會計制度》，小規模房地產開發企業也可執行《小企業會計制度》。從會計制度的變遷看，1993年的《房地產開發企業會計制度》雖已不再適用，但其中的主要科目設置沿用至今。下面講述的房地產業財務核算，以1993年的《房地產開發企業會計制度》中會計科目為準，結合《企業會計制度》、《小企業會計制度》中的規定，進行概要論述。
　　開發產品的核算
　　開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地（建設場地）、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。
　　為了正確核算開發產品的增加、減少、結存情況，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。該賬戶借方登記已竣工驗收開發產品的實際成本，貸方登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的各種開發產品的實際成本。此外，本賬戶還應按開發產品的種類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。
　　企業將開發的土地和房屋用于出租經營，或將開發的房屋安置拆遷居民周轉使用，應于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品”或“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品——土地（或房屋）”賬戶。
　　企業將開發的營業性配套設施，用于本企業從事第三產業經營用房，應視同建造固定資產進行處理，即按該配套設施的實際成本借記“固定資產”賬戶，貸記“開發產品——配套設施”賬戶。
　　出租開發產品核算
　　出租開發產品是指用于出租經營的土地和房屋等開發產品。其盈利以收取租金的方式逐步實現。
　　為核算企業出租經營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發企業應設置“1295出租開發產品”總分類賬戶，并下設“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個二級賬戶。其中：“出租產品”二級賬戶核算出租開發產品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發產品用途對外銷售的出租開發產品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。
　　“出租產品攤銷”二級賬戶核算實際出租的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提出租產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售出租產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。對于出租的土地和房屋，企業應建立“出租產品卡片”，按出租產品的類別、土地（或房屋）的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產品的地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。
　　周轉房的核算
　　周轉房是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，產權歸企業所有的各種房屋。包括：在開發建設過程中已明確為安置拆遷居民周轉使用的房屋；企業開發完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉使用的臨時性簡易房屋。
　　為核算周轉房的實際成本，企業應設置“1296周轉房”總分類賬戶，并在該賬戶下設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個二級賬戶。
　　“在用周轉房”二級賬戶核算在用周轉房的實際成本，借方登記增加的在用周轉房實際成本，貸方登記減少的在用周轉房實際成本。借方余額反映在用周轉房的原始價值。
　　“周轉房攤銷”二級賬戶核算周轉房的攤銷價值，貸方登記按月提取的在用周轉房攤銷價值，借方登記改變周轉房用途，對外銷售應沖減的已提攤銷價值。貸方余額反映在用周轉房的累計已提攤銷價值。
　　土地開發成本的核算
　　土地開發也稱建設場地開發。通常有兩種情況，一是企業為了自行開發商品房、出租房等建筑物而開發的自用建設場地；二是企業為了銷售、有償轉讓而開發的商品性建設場地。自用的建設場地屬企業的中間產品，其費用支出應記入有關商品房或出租房的產品成本，而商品性建設場地是企業的最終產品，應單獨核算其土地開發成本。
　�。ㄒ唬┩恋亻_發費用的歸集與分配
　　企業在土地開發過程中所發生的各項費用支出，除能直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發”賬戶核算。分別按照“自用土地開發”、“商品性土地開發”等設置二級明細賬戶，按企業選擇的成本對象設置賬頁，進行土地開發費用的明細核算。
　　1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝費的歸集與分配。這些費用，一般能分清受益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶及相關明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。
　　2.配套設施費的歸集與分配。配套設施的建設可能與土地開發同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有兩種情況：（1）與土地開發同步進行的配套設施開發費用，能夠分清受益對象的，應直接計入有關成本核算對象，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，特配套工程竣工時，再按一定方法，在有關受益對象中進行分析。（2）與土地開發不同步進行的配套設施開發費用，一般可先通過“開發成本——配套設施開發”賬戶歸集，待配套設施竣工時，再轉入“開發成本——土地開發”賬戶中。如果土地開發已完成等待出售或出租，而配套設施尚未完工，為及時結算完工土地的開發成本，經批準對這類配套設施的費用可先按其計劃成本（或預算成本）在土地開發成本中預提。預提時，借記“開發成本——土地開發”賬戶，貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發生的配套設施開發費用通過“開發成本——配套設施開發”賬戶核算，待配套設施完工后，對預提的配套設施費與實際發生的配套設施費差額，應調整有關土地開發成本。
　　3.開發間接費用的歸集與分配。企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用先通過“開發間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，由“開發間接費用”賬戶轉入“開發成本——土地開發”賬戶內。如果直接組織和管理開發項目的部門是企業內部非獨立核算的部門，其費用直接計入有關土地開發成本的開發間接費用項目內。
　　（二）完工土地開發成本的結轉
　　已完工土地開發項目應根據其用途，采用不同的成本結轉方法：
　　為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地，開發完成后，應將其實際成本轉入“開發產品——土地”賬戶。
　　開發完成后直接用于本企業商品房等建設的建設場地，應于開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。結轉計入房屋開發成本的土地開發費用，可采取分項平行結轉法或歸類集中結轉法。
　　差異中，隱藏偷稅玄機
　　——房地產業稅收與會計制度差異分析
　　房地產企業因其自身項目開發期長、項目滾動進行、成本結轉有特殊性等原因，其現今適用的會計制度和稅收有關規定存在一定差異。而且我國的房地產企業所得稅管理主要建立在《國家稅務總局關于房地產開發業務企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）和《國家稅務總局關于外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知》（國稅發[2001]142號）兩個文件之上，內資和外資房地產企業也存在不同點。房地產業的會計制度主要遵從《企業會計制度》，但也還有不少沿用原有的房地產業行業會計制度，現對房地產行業現行不同的會計制度和稅收規定存在的差異簡單分析如下：
　　期間費用扣除方法的不同
　　期間費用即開發費用，它包括了管理費用、銷售費用和財務費用。會計制度規定，期間費用可在當期計入損益，直接影響計稅所得。國稅發[2006]31號文件規定：內資房地產開發企業，其預售收入不可以作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數；新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按規定標準扣除，結轉期最長不超過三個納稅年度。這就是說，在預售期間至完工之前，即使這三項費用進入當期損益，也要進行納稅調整。由此可見，在開發產品完工之前，稅法與會計制度在期間費用的扣除上有較大區別，但在完工之后，二者一致。
　　對于期間費用中財務費用的利息支出中的稅收會計差異，企業會計制度規定：1998年以前，我國會計實務對借款費用除固定資產構建過程中發生的借款費用予以資本化，其他借款費用，包括房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用（不論開發產品是否完工），均直接計入財務費用核算。1998年，財政部印發《股份有限公司會計制度——會計科目和會計報表》通知，在“特殊行業和特殊業務的會計處理規定”一節中首次明確，“股份有限公司為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用在開發產品完工之后，可以計入開發成本或開發產品成本�！�2000年，財政部[2000]25號《關于印發〈企業會計制度〉的通知》中明確：《股份有限公司會計制度——會計科目和會計報表》廢止，股份公司應執行《股份有限公司會計制度》。2000年頒布的《企業會計制度》第77條規定，借款利息，除建造固定資產應予以資本化的產品之外，其余都進入當期損益，沒有說明房地產開發企業有何特殊處理。2001年1月18日，財政部發布的《企業會計準則——借款費用》又規定，該準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用。因為會計上至今沒有一個明確的規定，房地產開發企業發生的這部分借款費用，在實際操作中就存在兩種情況：一是大部分企業沿用原有舊會計制度中明確合理的部分，將利息支出計入有關房地產的開發成本；二是執行《企業會計制度》的，則可計入財務費用。在實務中，大部分企業是計入開發成本，再跟隨成本結轉進行所得稅稅前扣除。
　　稅法規定：國稅發[2006]31號文件明確，房地產開發企業在開發產品完工之前，其財務費用計入開發成本，待開發產品完工之后，再隨開發產品結轉成本。開發產品完工之后，發生的利息費用直接進入當期損益。開發企業將自有資金依法借給全資企業的，全資企業支付的利息不得在稅前扣除；借給關聯企業的，關聯企業借入資金超過注冊資本的50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。國稅發[2001]142號文件第五條規定：外資企業當期成本費用的確定，應根據當期實際銷售面積以及可售單位工程成本費用來確定�？墒蹎挝还こ坛杀举M用=可售總成本÷總可售面積，其中，可售總成本費用包括為開發建設工程而發生的成本及其期間費用。因此，外資企業為開發產品發生的利息支出，也是跟隨期間費用，在完工之后結轉損益。
　　綜上所述，內、外資房地產企業關于期間費用的稅收規定和兩種會計制度基本一致。但其中廣告費、業務宣傳費和業務招待費、財務費用中的利息方面不相一致。
　　確認銷售與納稅義務發生時間的不同
　　現行稅收政策對銷售收入的確認，分為預售收入與開發產品完工確認兩種。預售收入的確認涉及營業稅金及附加和預售收入毛利額繳企業所得稅的問題，開發產品完工時間的確認，涉及企業所得稅的清算時間。
　　國稅發[2001]142號文件明確規定，外商投資房地產企業采用預售款銷售的收入確定原則：（1）采取分期付款或預售方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；（2）采取按揭形式的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現；（3）采取以土地使用權或其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現。
　　國稅發[2006]31號文件對內資房地產企業收到的預售款結轉收入的時間作了與外資企業基本相同的規定。
　　對于房地產企業銷售未完工產品收到的銷售款，應按照上述規定確認稅法上的“收入”（并不是嚴格意義上的收入）計算繳納營業稅，并結合當地規定的預計計稅毛利率，扣除當期期間費用、營業稅金及附加后，計入當期應納稅所得額，預交企業所得稅。
　　已銷售的開發產品符合以下三個條件之一，企業應將預售收入轉為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額：（1）竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；（2）已開始投入使用的開發產品（成本對象）；（3）已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。
　　《企業會計制度》規定收入確認條件是：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作過程中，開發企業主要是以銷售發票的開具來確定銷售收入的實現。會計制度對于取得的預售款在當期并不確認，也不結轉收入，這一點和稅收制度存在不同，造成會計制度確認銷售實現時間與稅法規定的納稅義務發生時間不同。許多企業，也是利用這些差異，進行偷稅。
　　其他方面的差異
　　一是會計利潤與計稅所得時間上不同。在未完工的開發產品預售階段，因為不符合會計制度對收入的確認，會計上不結轉未完工項目的收入，按照配比原則也不結轉成本，也就無從計算會計利潤；稅法則規定按照預計利潤率確定利潤。這就造成稅法和會計對當期確認利潤的時間不同。
　　二是結轉成本不同�！斗康禺a企業會計制度》規定：“經營成本”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務的實際成本。本項目應根據“經營成本”科目發生額分析填列。而上述31號文件和142號文件規定：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指完工開發產品已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。通常，可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積；銷售成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
　　開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，會計上按照實際開發成本結轉經營成本。國稅發[2001]142號文件雖沒有明確規定，但國稅發[2006]31號文件對此做出了明確規定：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈予地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈予地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
　　三是開發產品自用問題。開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，會計上認為是一種內部結轉關系，不符合一般商品銷售收入的確認原則，不作銷售處理，按成本轉賬。
　　上述情況，國稅發[2001]142號文件對外資房地產企業沒有明確規定。但國稅發[2006]31號文件對內資房地產企業的上述行為則規定應視同銷售確認相關的收入、成本和費用。
　　抽絲剝繭，對癥下藥
　　——房地產業的分稅種檢查方法
　　營業稅的檢查方法
　　對預收房款的檢查。納稅人采用預收款方式銷售不動產，其收到的預收款（包括預收定金）應作為營業稅的計稅依據，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。注意檢查是否有納稅人收到預收款項后計入往來科目，少繳當期營業稅；是否將款項匯到其他企業抵頂欠款；是否按合同規定的收款時間確認收入。需檢查相關的會計科目為“預收賬款”、“其他應付款”、“應付賬款”、“開發產品”等。
　　對以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查。房地產企業占用資金規模比較大，拖欠銀行貸款和建筑公司工程款的現象比較普遍。有的房地產企業為還貸款和欠款，直接將等值的房屋轉讓給銀行或建筑公司，直接抵減企業的負債。也有一些銀行出于某種原因，不直接購買房產，而采取將款項貸給房地產企業，以貸款本息抵頂房款的手段，變相購買商品房。檢查時注意開發商與施工企業簽訂的合同、結算方式；檢查與銀行簽訂的貸款合同，注意還款期限和利息，是否有貸款長期不還現象。涉及訴訟的，應注意了解法院判決書內容。相關的會計科目為“開發產品”、“長期借款”、“財務費用”等。
　　對以地換房、以房換地、參建聯建、合作建房的檢查。納稅人發生的上述行為是否按規定申報繳納營業稅；以投資名義轉讓土地使用權或不動產所有權，未與投資方共擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規定申報納稅。重點檢查“開發成本”、“長期投資”科目及有關協議。
　　對委托銷售和境外銷售的檢查。重點檢查企業是否按合同約定時間確認收入，是否少計、隱瞞銷售收入。主要檢查委托代銷合同、購房合同、代銷清單、房地產管理部門登記情況等。
　　對代收款項的檢查。重點檢查2002年1月1日之后房地產企業代收的人防工程建設費、水源建設費、水源增容費、集中供熱集資費、房改基金、供電貼費等各種代收款項是否申報繳納營業稅。檢查的會計科目為“其他應付款”等。
　　對開發面積與規劃面積、銷售許可面積的檢查。檢查房地產企業有無超規劃面積建房，出售超規劃面積部分（如車庫、會所）是否記收入。企業有無將超規劃面積部分贈送或挪作他用。注意有關部門是否有超面積處罰決定，在“開發產品”中是否混列有關部門的罰款支出。相關的會計科目為“開發產品”，相關資料為建設規劃許可、工程施工許可、銷售（預售）許可、測繪報告等。
　　對假按揭貸款的檢查。某些企業為騙取貸款，用本單位職工高價購買商業店面或住房，以本單位職工名義辦理產權，取得銀行按揭貸款，企業未將其計入“預收賬款”或做銷售處理。相關科目為“財務費用”、“其他應付款”。
　　其他檢查。檢查“其他業務收入”、“營業外收入”，看有無存量商品房出租現象；檢查“開發產品”、“利潤分配”，看有無以商品房作為股東分利未做銷售處理現象；檢查銷售合同及銷售臺賬，對比存量可銷售面積、已實現銷售的可銷售面積以及總可銷售面積，看有無少記營業收入問題或有無私設小金庫、賬外分解隱瞞收入現象；檢查“開發產品”及相關資料，看動、拆遷補償行為是否按規定申報納稅；檢查銷售合同及銷售收入，看關聯企業之間銷售價格是否合理；檢查有關協議、成本構成、往來結算賬戶、納稅申報表，看代建、自建房產在銷售環節是否按“建筑業”繳納營業稅。
　　企業所得稅的檢查方法
　�。ㄒ唬�對預繳企業所得稅的檢查。內資企業是否按國稅發[2006]31號通知規定，對當期取得的預售收入，稱按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。預計計稅毛利率規定：經濟適用房不低于3%，非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：（1）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市和郊區的，不得低于20%；（2）開發項目位于地及地級市城區和郊區的，不得低于15%；（3）開發項目位于其他地區的，不得低于10%。檢查外資企業是否按國稅發[2001]142號通知規定，先按預售收入，按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅。預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率，預售收入的利潤率：外資企業為6—10%，具體由各地主管稅務機關確定。
　　（二）對開發產品銷售收入的檢查。對已完工的開發產品，是否按下列原則確認收入的實現：
　　采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。
　　采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
　　采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
　　采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到委托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于開發企業與購買方簽訂銷售或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。（4）采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，并在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。
　　將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。
　　（三）對視同銷售行為的檢查。內資房地產開發企業的下列行為應視同銷售確認收入：將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；將開發產品轉作固定資產；將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；以開發產品抵償債務；以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
　　（四）對代建工程和提供勞務收入的檢查。房地產開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現。
　　完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。
　　房地產開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸房地產開發企業所有，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
　�。ㄎ澹╅_發成本的檢查。房地產開發企業與開發經營有關的各項支出，包括開發產品成本和期間費用兩大類，應重點檢查房地產企業開發成本歸集是否正確。看企業計入“開發成本”的每一項目的金額是否有依據，是否有相關的發票；是按投資概算或投資估算估計計入的，還是按企業實際發生的成本計入；因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的，是否根據配比原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。是否存在以虛假發票列支、虛開工程施工發票、虛開勞務發票、利用虛假資料向稅務機關申請代開發票，列支虛假成本以及編造虛假人員名單，虛列動、拆補償費等問題。
　�。�六）對銷售成本的檢查。房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。
　　其他稅種的檢查
　　對土地增值稅的檢查，主要看企業是否按規定申報預繳土地增值稅；對非普通住宅，其申報預繳稅率是否正確；預繳的基數是否包含納稅人每月實際取得的轉讓收入價款、預收款、定金和其他有關經濟收益的總和；對已竣工決算的開發項目，是否在稅務機關規定的時間內到稅務機關申請辦理稅款清算手續。
　　對土地使用稅的檢查，應注意對房地產開發企業征收土地使用稅的計稅依據應包括與其不可分割的附屬設施占地。即對住宅小區內的馬路、綠化用地、商業網點、自行車棚等公共設施用地均應征稅。房地產開發企業在開發建設、出售期間土地使用稅的納稅人和計稅依據有不同規定：（1）在開發建設期間，是指房地產開發企業自土地管理部門批準其開發建設始至開發建設項目完工（含竣工）止。在此開發建設期間應按其全部占用土地面積計算繳納城鎮土地使用稅。（2）在項目完工后至房地產全部出售期間，對未出售部分和已經出售部分，應由房地產開發企業和購買者分別按出售和未出售房產的建筑面積比例分攤計算納稅。
　　對房產稅的檢查，要注意房地產開發企業的商品房在未售出前對外出租、出借，轉為自用，是否按規定繳納稅款；外資房地產開發企業的商品房在出售前用于出租的，其會計核算是否正確，房產稅的計稅依據是否正確，是否足額申報納稅。
　　對個人所得稅的檢查，要注意發放的各種獎金、補貼、實物以及其他應稅收入是否按規定扣繳個人所得稅。重點檢查企業經營者和個人投資者取得實行分配、以明顯偏低價格購買本企業開發產品等應稅行為。核對企業銷售部銷售人員業績考核表，檢查房地產企業售樓人員的獎勵提成是否足額納稅。
　　對契稅的檢查，重點檢查房地產開發企業從2005年1月1日始是否到稅務機關申報繳納取得土地環節的契稅；申報繳納契稅的計稅依據是否正確：出讓國有土地使用權的，其計稅價格應為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益；以協議方式出讓的，其計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。同時要檢查先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，是否依法繳納契稅。
　　另外，要檢查房地產開發企業與購房者簽訂的商品房銷售（預售）合同、建筑安裝合同、勘探設計合同、借款合同等是否按規定繳納了印花稅。
　　偏低的預征率
　　——完工房地產項目所得稅清算方法
　　按國稅發[2006]31號文件及國稅發[2001]142號文件規定，房地產商品房完工后，企業所得稅由預交轉入按規定結算階段。國稅發[2001]142號文件規定：“企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始。企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入、相關成本費用，計算企業年度實際應納稅額。”國稅發[2006]31號文件對于完工開發產品也做出與外資房地產業相近的規定。兩類房地產業都需在開發產品完工年度，進行開發項目所得稅結算。由于現行房地產開發利潤較高，按預征率（國稅發[2003]83號文件規定）或按預計計稅毛利率計算企業所得稅比實際所得結算所得稅負擔較低，因此不少房地產開發商不愿進行所得稅結算，有意拖延所得結算。在這種情況下，如進行納稅檢查，就有必要強行進行完工房地產項目的所得稅結算。因此，有必要掌握房地產項目的所得稅清算辦法。它一般包括資料的搜集、數據整理、成本的歸集與分配、實際銷售毛利額的計算、按預計計稅毛利率預繳企業所得稅期間所扣除的期間費用及營業稅金及附加情況、該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間差額的計算、查找預售階段期間費用的納稅調整等階段。
　　資料準備及確定分配分攤方法階段
　　應責成納稅人提供開發項目的地理位置、概況、占地面積、開發用途；土地取得政府批文、土地出讓或轉讓合同；預售面積、完工后的測繪面積、賬面可銷售面積與最終測繪的可售面積的差額；已售面積；建造合同、建造合同的結算情況、追加的工作量與追加工作量預算成本、開發成本的列支情況；可售商品房的門牌號（編號）、已售與未售的門牌號（編號）以及與銷售相對應的收據、發票開具情況；應發生但尚未發生的成本費用；初始開發時間、完工時間；預售收入及其毛利額、已稅前扣除的預售至完工期間的營業稅金及附加數額；開發期間發生的直接開發成本、間接開發成本、共同開發成本；經中介或自行結算的其實際銷售成本、實際銷售收入及銷售毛利額。
　　由于房地產開發企業可能同時存在著多個開發項目，或同個開發項目多期開發，滾動進行，因此存在著直接開發成本、間接開發成本、共同開發成本。除直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中，其余共同成本應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。采用不同分配、攤銷方法，對計稅所得有不同程度的影響，因此需要尋求雙方都能接受的方法。協商是房地產開發項目所得稅（核算）清算不可或缺的過程。
　　外資房地產企業所得稅清算步驟
　　房地產業完工后的所得稅清算，一定要遵循先按賬面會計進行成本歸集，后按稅法規定進行調整，最后才進行成本分配、攤銷和計稅扣除的方法。
　　外資房地產企業的所得稅清算，應遵從國稅發[2001]142號文件：（1）完工項目已售收入的確認。企業應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續之日的較早者為房地產銷售開始，企業自房地產銷售開始，應根據當期實際房地產銷售收入，將相應的預售收入轉為銷售收入。（2）可售總成本費用。將所有應歸屬于可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建筑安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為開發建設工程而發生的管理費用、財務費用和銷售費用歸集成可售總成本費用。（3）可售單位工程成本費用=可售總成本費用÷總可售面積。（4）當期可稅前扣除的成本費用=可售單位工程成本費用×已售完工開發產品面積。（5）可扣減的預提費用。企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售后繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。售后發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意后執行。配套設施建設全部結束后，應進行匯算 。（6）可扣減的當期營業稅金及附加。對于完工前預繳的預售商品房的營業稅金及附加，可扣除與收入相對應的營業稅金及附加。
　　內資房地產企業所得稅清算步驟
　　內資企業的所得稅計算應嚴格按國稅發[2006]31號文件規定執行，同時應當考慮與被明令廢止的國稅發文件的銜接。31號文件規定：本通知自2006年1月1日起執行，國稅發[2003]83號文同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。
　　完工項目已售收入的確認：
　　商品房的銷售收入：開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入。開發產品完工應具備的條件：竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；已開始投入使用的開發產品（成本對象）；已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。
　　視同銷售的收入：開發企業將開發產品轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
　　合作建造開發產品收入的確認：開發企業以本企業為主體聯合其他企業合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，投資方的投資額視為銷售收入。如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。
　　接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
　　開發成本的扣除：
　　開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。
　　可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
　　已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
　　實際銷售收入毛利額=完工開發產品銷售收入－已銷開發產品的計稅成本
　　應調增的應納稅所得額=實際銷售毛利額－預售收入毛利額
　　計提費用的扣減：
　　由于開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費的計算基數，因此在預售毛利額扣減期間費用時，應將這三項費用從期間費用中剔除，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。但新辦開發企業可以向后結轉三個納稅年度。
　　此外，在進行完工房地產項目所得稅清算時，對可能牽涉本期或以后各期所得稅計算的事項，要進行查實。如對于進入成本的應付未付款項、預提費用等，要查明是否符合稅法的扣除條件；對允許扣除的上述成本費用，是否在實際支付時進行了重復扣除等。