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| 財稅實務內容顯示 |
| 對房地產企業解剖式延伸檢查的實踐與探討 |
| 分類：稅務稽查 發布日期：2011-01-21 瀏覽次數：1287 |
今年以來，萊陽市稽查局緊緊圍繞“查深查透一個行業”的稽查思路，開展了對房地產企業的解剖式延伸檢查。檢查中，他們改變以往單純為查稅而查賬的做法，按照樹形理論，把檢查的重點放在與該行業有關的所有涉稅領域上，摸清了該行業經營規律和存在的主要問題，查補稅款也實現了大幅提高。截至目前，已檢查6戶房地產企業，入庫稅款407萬元。
一、做好檢查前準備工作，確定檢查重點和范圍
�。ㄒ唬╅_展解剖式延伸檢查的必要性。一是房地產行業的特殊經營特點。房地產開發企業開發銷售周期較長，從規劃立項到商品房的整體出售完畢，一般需要3至5年，甚至更長時間，多個項目滾動開發，成本核算復雜，且納稅方大多為私營業主，財務核算有一定的隨意性，加強征管的難度較大。二是涉及稅種多。依據他國現行稅法規定，房地產稅收體系以及相關行業涉及到的稅收主要有營業稅、城建稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅，幾乎涵蓋了所有的地方稅種。三是涉及行業多。在開發過程中，涉及到規劃設計、基礎建設（包括路面硬化、圍欄、綠化、電力、燃氣煤氣等）、建筑、供料、代理銷售、綠化、物業等，這些都涉及到地方稅收。四是售房的資金來源情況各異。主要是采取收取定金或預收款，同時輔以按揭貸款，極易造成隱匿收入情況。為強化征管,國家稅務總局出臺了《國稅發【2006】31號》、《國稅發【2006】187號》、《財稅【2006】186號》和《國稅函【2008】299號》等相應的房地產業稅收征管政策,并實施了房地產業稅收管理一體化,在一定程度上提高了房地產稅收征管效率和水平，但在房地產業實際稅收征管中仍然存在一定問題。雖然該行業歷年都是他們稅務部門檢查的重點，但企業的逃稅花樣每年都在不斷的變化。在這種情況下，有必要對該行業開展一次解剖式延伸檢查，拉長拉寬檢查鏈條，摸清其逃稅方式，進一步堵塞征管漏洞，為日常征管提供一些依據。
�。ǘ┲贫z查方案，確定檢查方法。一是提高認識，抓好落實。認真組織、部署、實施此次專項檢查，狠抓檢查質量和效率，徹底查清房地產行業存在的涉稅問題，真正達到查處涉稅違法行為，規范行業稅收秩序的目的。二是選取重點企業，制定檢查方案。對選定10戶企業進行解剖式檢查，延伸檢查鏈條，以點帶面，擴大檢查范圍。主要從規劃、征地、拆遷、綠化、供料、代理銷售、物業等入手，著重檢查土地使用稅、企業所得稅、隱匿收入、以房抵債、以地換房等問題，延伸檢查建筑施工企業。三是實施分階段研討，確保檢查質量。查前對相關稅收政策進行學習，列清檢查重點、方法，對可能出現的問題進行預測，統一執法標準，為提高檢查質量奠定了基礎；查中對普遍存在的或個別疑難問題進行研討，集思廣益，確保證據確鑿有效；查后進行階段性總結，剖析存在的問題，提出進一步加強該行業規范化管理的意見和建議，提高稅收征管質效。
（三）內查外調，做好資料取證工作。一是規劃資料。采集開發項目占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設施情況等信息。二是征地拆遷資料。采集國有土地出讓合同及土地產權證、拆遷補償合同。三是工程建設資料。采集城市拆遷資料信息，發放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監理單位、開工日期等。四是調取全部征管資料。包括繳銷發票、預售許可證、銷售明細賬（包括銷售樓號、面積、金額等）、銷售合同及建筑合同、對賬單、房屋交接單等。
二、扎實穩步推進，延伸檢查取得明顯成效
針對房地產檢查的復雜性，采取“以賬務檢查為起點，以外圍調查取證為重點”的方法，剝繭抽絲，逐項分割，逐漸形成了完整的稅收檢查鏈條，并取得了明顯成效
（一）檢查財務資料。在比對各稅是否足額計提的基礎上，重點檢查以下方面：一是土地使用稅。尚未開盤銷售的項目，按照《財稅[2006] 186號》第二條規定，“以出讓或轉讓方式取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅”。已經開盤銷售的房地產項目，土地使用稅應嚴格按照《財稅【2008】152號》第三條規定執行，其計算公式如下：應繳稅金=未售房產面積/規劃面積*整個地塊應繳稅金。在所檢查的企業當中，尚未開盤銷售的項目繳納情況較好。而已經開盤銷售的房產項目，有3戶存在土地使用稅計提不足的問題，涉及稅款42萬元。例如：有的企業在開發項目結尾階段以全部售完為由未計提土地使用稅，有的企業部分稅款只繳納不計提，造成在當年已交足而在下一年度抵頂的假象。二是企業所得稅。由于國家規定對不同的房產項目實行不同的核定率，如他局規定車庫、商業房等按15%核定，這就要求企業對不同房產實行分別記帳和核算。個別企業雖然做到了分別記帳和核算，但申報納稅時卻渾水摸魚，不據實申報。三是檢查負債科目。有些企業往往將部分應稅收入計入負債賬戶，如短期借款、其他應付款等，借以逃避納稅義務。如某企業在其他應付款記載收取的某大型連鎖超市預付租金200萬元，未計提地方各稅，涉及稅款42.6萬元。
�。ǘ┘訌婎I用票據的比對。一是比對已繳銷票據的比對。調取票據存根，查看記載數額是否與賬面記載金額相符。由于他們在票據繳銷環節實行了嚴格的責任人簽字制度，檢查中未發現存在問題。二是比對已領用未繳銷票據。檢查發現，有的企業在2009年度已開具的票據，直到檢查期間仍尚未繳銷提稅，涉稅金額1054萬元。
�。ㄈ┘訌娿y行對賬單比對。房地產企業的主要資金來源就是售房款，除以自制收據可能不入銀行賬戶外，購房戶以資金轉賬和按揭貸款等都是通過銀行資金賬戶，由此，通過銀行對賬單，可以檢查企業不入帳收入。如通過銀行對賬單比對，他們查出某企業按揭貸款既不開票，也不結轉收入，涉稅金額1550萬元。
�。ㄋ模⿲嵉貦z查與調查詢問相結合。在掌握項目開發總體情況和檢查帳薄資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點調查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況，了解房屋銷售方式，有沒有以房抵債、以自制收據收款未入賬的情況，查證涉稅問題。如他們通過對某企業的售樓處和商鋪業戶進行詢問調查，對照開發規劃和銷售臺帳，按圖索驥，查出該企業有25 套商鋪已出售未入賬，涉稅金額283萬元。
�。ㄎ澹┘訌娕涮灼髽I檢查。一是檢查建筑施工單位。檢查施工企業收取工程款和材料是否開具正式發票，是否按工程形象進度提稅。檢查中他們發現某施工企業在收取材料款時開具自制收據，涉稅金額540萬元。二是檢查小施工隊代扣稅情況。檢查發現存在代扣稅不足的問題，主要涉及防水、外墻涂料、路面鋪設、圍墻等零星工程，共涉及11戶，入庫稅款49萬元。
三、存在的主要問題及原因
�。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}�？偨Y起來，主要有以下幾點：一是以房抵債。以開發產品抵頂材料款、工程款、土地出（轉）讓款等債務，未按規定計稅。二是以預收款收據收款不入賬。雖開具正式發票收款，但對收入不入賬、不提稅。三是以自制收據收款不入賬。企業長期隱瞞應稅收入。四是按揭貸款不及時結轉收入。銀行按揭貸款到賬后，不按規定及時提稅或計入其他科目隱匿收入。五是土地使用稅計提不足。由于土地使用稅計算相對復雜，企業故意混淆稅與非稅界限，達到少交或不交的目的。六是企業所得稅計稅項目不清。故意混淆不同開發項目，對使用不同所得稅核定率計算的全部或部分項目采用最低的標準計提稅金。
�。ǘ﹩栴}存在的原因。通過檢查他們發現，房地產企業雖經歷年檢查，但存在的問題依然十分嚴重，分析起來，主要有以下原因：一是企業經營管理和納稅意識方面存在的原因。一方面，該行業前期投入大，建設周期長，特別是近幾年受金融危機的影響，資金鏈斷裂，企業回籠的資金重點放在投入，占用了稅款，由于他們日常征管抓得比較緊，特別是在票據繳銷環節，監控到位，故企業采取了不入賬的方法逃避稅收；另一方面，個別企業納稅意識淡薄，在有限資金的安排上重生產投入，輕依法納稅，愛鉆政策空子，特別是在土地使用稅、企業所得稅的這兩個稅種上，對一些模棱兩可的稅收問題打擦邊球，一味按照有利于企業的方式去處理，在納稅方面出現了問題。二是在日常稅收征管上存在的原因。客觀上由于征管力量不足，管理員沒有更多的時間投入到深層次的管理上，導致出現征管漏洞；主觀上他們的征管方法需要不斷更新，近幾年的房地產稅收管理一體化和以票控稅取得了很大成效，但有的同志在以票控稅上注重繳銷環節的監控，而忽視了發票庫存環節的監控，導致征管的缺失。極個別管理員責任心不強，對企業不及時進行納稅輔導，納稅資料的審核也不夠全面，日常管理流于形式，導致了企業稅款繳納不及時行為的發生。三是稅收違法查處威懾力不夠。房地產企業年年查，年年有問題，一個重要原因就是對違法者懲罰不狠，久而久之，使許多納稅人產生了蒙混過關的僥幸心理，有的甚至瞞天過海，得寸進尺。總之，懲罰的板子打不到身上，逃稅的現象必然難以遏制。
四、加強日常征管的幾點建議
按照“以查促收，以查促管”的稽查理念和“一查一建議”的工作規定，他們針對檢查中發現的問題，就進一步加強房地產業日常征管提幾點建議：
�。ㄒ唬┙⒃敿毜姆康禺a開發項目明細臺賬。對開發商在征地、規劃、施工、銷售、納稅等環節進行詳細登記，并按建設項目，要求企業報送開發項目總平面圖，掌握施工地點、開發建設面積、施工工期等情況，將建設項目名稱、工程價款、銷售戶數及金額、納稅情況等指標逐一填報，特別是銷售明細表要按月報送，確保系統、全面地掌握房地產業的生產經營動態，實現動態跟蹤監控。由于開發項目建設周期較長，涉及到管理員崗位變動時，做好臺賬的移交銜接工作。
�。ǘ﹪栏褚云笨囟�。一是嚴格繳銷制度。加強預收款發票管理，嚴格發票領用、繳銷和庫存等各環節的審核管理，最大限度預防開票后不繳銷、不計稅、不申報的問題。二是加強預收款收據與銷售明細賬的比對。房屋交付使用或價款結清后，開具銷售發票，發票各聯應注明原開具收據的號碼。三是進行不定期實地突擊檢查。對使用自制收據收取房款的行為，要加大處罰力度，從源頭上遏止企業隱匿收入、不據實申報的行為。四是定期對按揭房進行檢查。按季到銀行對企業資金來源和流向進行檢查，督促企業及時對按揭收入申報納稅。
（三）深入實地檢查。管理員在加強企業賬務檢查的同時，定期對開發項目進行實地核對，對照規劃平面圖和銷售明細表，看是否存在以房抵債、銷售未入賬等問題。
四)加強房屋交接單管理。按季要求企業報送房屋交接情況，以此來監控企業土地使用稅是否據實申報繳納。
�。ㄎ澹┘哟筇幜P力度。對每年檢查都出現問題的企業列入重點輔導檢查范圍，發現問題的要給予嚴厲的處罰并輔以媒體曝光。
�。┘訌姼髡鞴軉挝坏臏贤ㄅ浜稀﹃P聯企業，由于分屬不同的管轄范圍，一個管理分局很難將問題查清查透，需要相關分局之間加強密切溝通和配合，在信息上互相交流，在人力物力上積極協助，共同堵塞征管漏洞。
�。ㄆ撸┘訌娡夥叫畔贤ā＠镁C合治稅這個平臺，與房產交易部門加強信息共享和溝通，由房產部門提供各開發企業銷售明細，做好與企業銷售信息的比對。
五、開展解剖式延伸檢查的幾點體會
（一）創新思路，是科學稽查的發展之路。面對日益復雜的稅收環境，因循傳統按部就班的稽查方法，已經不適應新形勢下的稽查工作需要，只有創新稽查工作思路，才能實現今后稽查工作跨越式發展。他們開展的解剖式延伸檢查，正是遵循科學稽查的客觀規律，把對個別企業的檢查延伸到涉及地方各稅的諸環節，諸領域，有線到面，分析歸納整個行業的稽查方法和征管規律，真正實現“以查促管”的目的。
�。ǘ┎块T配合，是開展解剖式延伸檢查的基礎。開展解剖式延伸檢查，涉及到內部和外部的方方面面，做好內外配合，才能確保檢查取得真正實效。對內，各分局、檢查科室之間要做到信息傳遞和信息共享，加強信息交流。如同一建筑企業可能在多個房地產企業承建項目，將這一建筑單位的建設項目的各類信息有效及時地傳遞到相關檢查部門，是實現稅收工作成效最大化的有效方法；對外，要積極爭取各協稅護稅單位的幫助與支持，在涉稅資料的提供和核實上提供協助。如在征地環節，到土地管理部門可以掌握具體的征地時間和土地金額；在銷售環節，可以到房管部門取證開發項目銷售情況，杜絕以房抵債或隱匿收入現象的發生。
（三）鏈條式運轉，是開展解剖式延伸檢查的必然要求。開展解剖式延伸檢查，實際也是一個稽查工作鏈條式運轉的過程。以對房地產企業檢查為例，從項目的土地征用--規劃設計--前期配套工程--建筑工程施工--房屋銷售產權轉移，各環節都涉及地方稅收。開展解剖式延伸檢查，就是對鏈條上的各個枝節進行深入解剖，這種檢查，可以采用順查法，也可以采取逆查法，總的目標就是使檢查鏈條有效的運轉起來，在解剖各枝節的技術上做得更精細、更準確。
（文章來源：煙臺市地方稅務局）
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